Décret sur le bail à usage professionnel (Le Moniteur, 175e année, Spécial No 4, 11 mai 2020)

-~ ~ , ~. ~t4or1tl Paraissant du Lundi au Vendredi JOURNAL OFFICIEL DE LA REPUBLIQUE D'HAITI Directeur Général Ronald Saint Jean 175' Année - Spécial N° 4 PORT-AU.PRINCE Lundi 11 Mai 2020 SOMMAIRE DÉCRET DÉCRET SUR LE BAIL A USAGE PROFESSIONNEL NUMÉRO SPÉCIAL LIBERTÉ ÉGALITÉ FRATERNITÉ RÉPUBLIQUE D'HAÏTI DÉCRET ' USAGE PROFESSIONNEL SUR LE BAIL A JOVENEL MOÏSE PRÉSIDENT Vu la Constitution, notamment ses articles 136 et 245 ; Vu le chapitre II de la Loi no. 23 du Code Civil sur le« Louage des choses» ; Vu la Loi du 14 septembre 1947 interdisant l'augmentation des loyers; << LE MONITEUR >> 2 - ,lij,,trlql N" 4 • /,1.111dl JLMui 20211 Vu Il\ Loi du 17 m1ti 1948 pr'ôscrivm,t .les délais de congé locntion ; Vu lu Loi du 8 septembre 1948 sm· tes évucuations on cos de 1-épnrntion do locuux loués ; Vu la Loi du 19 juillet 1961 fixant le ,nontnnt dans loyers ; Consid6rant qu'il convient d'encoumger l'investissement productif dans l' immobilier ; Considérant te munque de disponibilité de tocnux à louer dans le secteul' commet'cial ; Considéran t que tout en protégeant tes droits du locataire, il convient également d'assurer la rentabilité du bailleur investisseur ; Consid6r1mt qu'il convient d'inclure dans te Code de commerce toutes dispositions qui intéressent les activités commerciales ; Considérant que le Pouvoir législatif est, pour le moment, inopérant et qu'il y a alors lieu pour le Pouvoir exécutif de légiférer par Décret sur les objets d'intér6t public; Sur le rapport du Ministre du Commerce et de l'industrie; Et, après délibération en Conseil des Ministres ; DÉCRÈTE Article l".- Le titre VII du livre 1er du Code de commerce est désormais intitulé:« Des contrats commerciaux». Il comporte deux chapitres : a) Un chapitre 1er intitulé : « Des achats et des ventes » ; b) Un chapitre II intitulé : « Du bail à usage professionnel». Le chapitre 1er comprend un article 1710-1 qui est la nouvelle numérotation de l'article 111 dont le libellé demeure inchangé. Le chapitre II est divisé en neuf sections et comprend les articles 1721-1 à 1729-3. Article 2.- La section 1 du chapitre II est intitulée : « Champ d'applicatio n» et comprend les articles suivants : « Article 1721-1.- Le présent chapitre est applicable à tous les baux portant sur des immeubles rentrant dans les catégories suivantes : 1) Locaux ou immeubles à usage commercia l, industriel , artisanal ou à tout autre usage professionnel ; 2) Locaux accessoires dépendant d'un local ou d'un immeuble à usage commercial, industriel, artisanal ou à tout autre usage professionnel, à la condition, si ces locaux accessoires appartiennent à des propriétaires différents, que cette location ait été faite en vue de l'utilisation jointe que leur destinait le preneur, et que cette destination ait été connue du bailleur au moment de la conclusion du bail ; Spicial N" 4 - Lundi 11 Mai 2020 3) << LE MONITEUR >> 3 Terrains nus sur lequel ont été édifiées, avant ou après la conclusion du bail, des constructions à usage industriel, commercial, artisanal ou à tout autre usage professionnel, si ces constructions ont été élevées ou exploitées avec le consentement exprès du propriétaire ou portées à sa connaissance et expressément agréées par lui. « Article 1721-2.- Le présent chapitre est également applicable aux baux conclus par les organismes autonomes à caractère industriel ou commercial, les sociétés anonymes mixtes et les sociétés d'économie mixte. « Article 1721-3.- Le présent chapitre s' applique aux immeubles où s'exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle et servant également de résidence au preneur ou à sa famille ». Article 3.- La section 2 du chapitre II est intitulée : « Conclusion et durée du bail » et comprend les articles suivants: « Article 1722-1.- Est réputé bail à usage professionnel toute convention, écrite ou non, entre une personne investie par la loi ou une convention du droit de donner en location tout ou partie d'un immeuble compris dans le champ d'application du présent chapitre, et une autre personne physique ou morale, permettant à cel_le-ci, le preneur, d'exercer dans les lieux avec l'accord de celle-là, le bailleur, une activité commerciale, industrielle, artisanale ou toute autre activité professionnelle. « Article 1722-2.- Est réputé bail à usage professionnel, le bail qualifié par les parties de bail à usage d'habitation mais dans le local duquel s' exerce une activité commerciale, industrielle, artisanale ou professionnelle quelconque. « Article 1722-3.- Les parties fixent librement la durée du bail. Le bail à usage professionnel peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. À défaut d'écrit ou de terme fixé, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Le bail prend effet à compter de la signature du contrat, sauf convention contraire des parties. » Article 4.- La section 3 du chapitre Il est intitulée : « Obligations du bailleur » et comprend les articles suivants : « Article 1723-1.- Le bailleur est tenu de délivrer les locaux en bon état. Il est présumé avoir rempli cette obligation : 1) Lorsque le bail est verbal ; 2) Ou lorsque le preneur a signé le bail sans formuler de réserve quant à l'état des locaux. « Article 1723-2.- Le bailleur fait procéder, à ses frais, dans les locaux donnés à bail à toutes les grosses réparations devenues nécessaires et urgentes. En ce cas, le preneur en supporte les inconvénients. Les grosses réparations sont notamment celles des gros murs, des voûtes, des poutres, des toitures, des murs de soutènement, des murs de clôture, des fosses septiques et des puisards. << LE MONITEUR >> Spécial N° 4 - Lundi 11 Mai 2 - 020 Le montant du loyer est alors diminué en proportion du temps et de l'usage pe ndan t lequel le preneur a été privé de la jouissance des locaux. Si les réparations urgentes sont de telle nature qu' elles rendent impossibl~ lajouiss~ce du bail, le preneur peut en demander la suspension pendant la durée des travaux au JU~e de pau du lieu de la situation de l'immeuble qui rendra sa sentence dans les quinze jours de l'audience. Il peut également en demander la résiliation judiciaire au Tribunal de Première Instance. « Article 1723-3.- Lorsque le bailleur refuse d'assumer les grosses réparations qui lui incombent, le preneur peut, huit jours après une sommation signifiée au bailleur et demeurée vaine, se faire autoriser par le Commissair e du Gouverneme nt à les exécuter conforméme nt aux règles de l'art, pour le compte du bailleur. Dans ce cas, le Commissaire du Gouvernement fixe le montant de ces réparations qui seront imputées sur le montant des loyers. Le montant des réparations sera fixé sur la base d'une estimation effectuée par un homme de l'art jouissant d'une bonne réputation. « Article 1723-4.- Lorsque le bailleur désire effectuer des travaux d'embellisse ment, de rénovation ou de restructuration nécessitant l'évacuation des lieux, il signifiera au locataire, par acte d'huissier ou par lettre avec accusé de réception, une sommation de vider les lieux dans un délai minimum de quatre-vingt-dix jours francs. Passé ce délai, et faute par le locataire de s'exécuter, le bailleur pourra requérir le juge de paix de procéder à l'expulsion des lieux. Le bail est suspendu durant la durée des travaux d'embellisse ment. À l'issue des travaux, le contrat sera repris, _le bailleur étant en droit de réclamer une majoration des loyers tenant compte des travaux effectués. A défaut d'accord entre les parties, il sera fait ainsi qu'il est aux articles 1725-1 et 17252 du présent chapitre. Si le désaccord persiste, le bail est résilié de plein droit. » « Article 1723-S.- Le bailleur ne peut, de son seul gré, restreindre l'usage des locaux donnés à bail. « Arti_cle 1723-6:· Le bailleur est responsable envers le preneur du trouble de jouissance survenu de son fait, ou du fait de ses ayants-droit ou de ses préposés. 1723-7.- Le bail ne prend pas fin par la cession des droits d b ·11 ,« bArticle , u 31 eur sur 1es 1ocaux donnes a ai. 1 Dans_ce cas, •~ nouveau bailleur est substitué de plein droit dans les obli ti" d l' · bailleur et d01t pourswvre l'exécution du bail. ga ons e ancien « Article 1723-8.- Le bail ne prend pas fin par le d, , d l' . eces e une ou 1, autre des parties. En cas de décès du preneur, personne ph si u . . descendants en ligne directe . y _q e, 1e bail se poursuit avec les conjoints, ascendants ou , qw en ont fait la demand b ·11 • · · d justice ou notification par tout moy e au ai eur par signification d'hu.1ss1er e en permettant d'établir 1 , · · ·e dans un délai de trois mois à compter du décès. a reception effective par le destmataU , En cas de pluralité de demandes ou en l' b est résilié de plein droit. ' a sence de toute demande dans ce délai de trois mois, le bail Spécial 'N° 4 - Lundi 11 Mai 2020 5 << LE MON ITEU R>> La dissolution de la personne morale preneu se entraine de plein droit la résiliat ion du bail des immeubles affectés à l'activi té du preneu r.» Article S.- La section 4 du chapitre II est intitulée : « Obligations du preneur » et comprend les articles suivants : « Article 1724-1.-En contrepartie de la jouissa nce des lieux loués, le preneur doit payer le loyer aux termes convenus entre les mains du bailleur ou de son représentant dftment mandaté. Le paiement du loyer peut être fait par correspondance ou par voie électron ique. « Article 1724-2.- Le preneur est tenu d'explo iter les locaux donnés à bail, en bon père de famille, et conformément à la destination prévue au bail ou, à défaut de conven tion écrite, suivant celle présumée d'après les circonstances. Toutefois il est possible, pour le preneur, d' adjoindre à l'activi té prévue au contrat de bail des activités connexes ou complémentaires relevant d'un même domain e .que celui envisagé lors de la conclusion du bail. Le preneur doit en aviser de manière expresse le bailleur. Le bailleu r peut s'y opposer pour des motifs graves. En cas de changement de l'activi té prévue au contrat, le preneur doit obtenir l'accor d préalab le et exprès du bailleur qui peut s' y opposer pour des motifs sérieux . Tout refus du preneu r entrain e la résiliation du bail et l'applic ation des dispositions y relatives. « Article 1724-3.- Le .preneur est tenu aux réparations d'entre tien. Il répond des dégradations ou des pertes dues à un défaut d'entre tien au cours du bail. « Article 1724-4~- À l'expira tion du bail, le preneur, qui se maintie nt dans les lieux contre la volonté du bailleur, doit verser une indemnité d'occup ation égale au montan t du loyer fixé pendan t la durée du bail, sans préjudice d'éventuels dommages et intérêts. » Article 6.- La section 5 du chapitre II est intitulée : « Loyer » et comprend les articles « Article 1725-1.- Les parties fixent libreme nt le montant du suivants : - loyer. Le loyer est quérable, à défaut de convention contraire. Le loyer est révisab le dans les conditi ons fixées par les parties ou à défaut lors de chaque renouvellement au titre de l'article 1727-1 ci-après. « Article 1725-2 .-À défaut d'accor d écrit entre les parties sur le nouvea u montan t du loyer, celuici est fixé en effectu ant la moyen ne des évaluat ions de deux experts choisis par chacun e des parties pour fixer le nouvea u montan t du loyer. Les experts tiennen t notamm ent compte des élémen ts suivan ts: 1) La situation des locaux ; 2) Leur superfi cie; 3) L' état de vétusté ; 4) Le prix des loyers commerciaux couramment pratiqués dans le voisina ge pour des locaux similaires. » << LE MONITEUR >> 6 Article 7.- Spécial N° 4 - Lundi 11. M . ai 2020 La section 6 du chapitre rr est intitulée : « Cession et sous-location » et comprend les articles suivants : « Article 1726 _1_. Sauf stipulation contraire du bail, toute cession de bail et toute sous-location totale ou partielle est interdite. En cas de sous-location autorisée, ~' ac~ doit être porté à la connaissance du bailleur par tout moyen écrit. À défaut, la sous-location lm est mopposable. » « Article 1726-2.- Lorsque le loyer de la sous-~oc~tion totale ou part~elle est s~périeur au prix du bail principal, le bailleur principal a la faculté d exiger une augme~tatlon du pnx du bail principal. Néanmoins, le loyer augmenté du bail principal ne peut être supéneur à 80% du loyer de la sous. location. » Article S.- La section 7 du chapitre II est intitulée : « Conditions et formes du renouvellement » et comprend les articles suivants : « Article 1727-1.- En cas de renouvellement exprès, les parties fixent librement la durée du nouveau bail. «Encas de renouvellement tacite d'un bail à durée déterminée, le bail est conclu pour une durée égale au tenne original et dans les mêmes tennes et conditions. « En cas de renouvellement pour une durée indéterminée, la durée du préavis de congé ne peut être inférieure à six mois. » « Article 1727-2.- Dans le cas d'un bail à durée déterminée égale ou supérieure à une année, le preneur peut demander le renouvellement de celui-ci, par signification d'huissier de justice ou notification par tout moyen pennettant d'établir la réception effective par le destinataire, au plus tard sept mois avant la date d'expiration du bail. « Le preneur qui n'a pas fonné sa demande de renouvellement dans ce délai, est déchu du droit de renouvellement du bail. « Le bailleur qui n'a pas fait connaitre sa réponse à la demande de renouvellement au plus tard six mois avant l'expiration du bail, est réputé avoir accepté le principe de renouvellement de ce bail. « Dans le cas d'un bail d'une durée inférieure à un an, les conditions de renouvellement sont détenninées librement par les parties. Tout bail d'une durée inférieure ou égale à un an renouvelé deux fois est de plein droit transformé en bail à durée indétenninée. » « Article 1727-3.- Dans le cas d'un bail à durée indétenninée, toute partie qui entend le résilier do~t donner ~ngé par s~gnification d'huissier de justice ou notification par tout moyen pennettant d'établir la réception effective par le destinataire au moins six mois à l'avance. » «_ Article 17274·• Le nouveau bail prend effet à compter de l'expiration du bail précédent si celui- · ' ou à compter de la date pour laquelle le congé a été donné 81· le bail ~ee, , , précédent est à durée mdétenninée. » CI est à durée déte s droits . da « Article 1727-5.- Le sous-locataire , n a pas vantage de droits que ceux de son bailleur. es ,, . · s ete1gnent avec ceux de son bailleur sans aucune mdemru'té . . al . » du ba1·11eur prmc1p Spécial N° 4 - Lundi 11 Mai 2020 << LE MONITEUR >> 7 « Article 1727-6. À l'ex . . · piration du b ·1 1 ~' aménagements qu'il a réalisé d at • e preneur peut etre remboursé des constructions et s ans les locaux avec l' autonsation . . du bailleur et qui ne peuvent être enlevés. « À défaut d ' accord entre les arties . . . . . . du bail à durée détermin, p ' le preneur peut sa1S1r la Jundiction compétente dèsJ' expiration indéterminée. ee non renouvelé, ou encore dès la notification du congé de bail à durée << L'obligation de délaisser à l'e • . . nonobstant le différend amiable ou ~ti~c~?n du bail ou à l'expiration du congé doit être respectée Judiciaire portant sur le montant des aménagements ou constructions. ·I « Les parties peuvent stipul · . . d . er que ces constructions et aménagements demeureront acquis au bailleur sans m emruté pour le preneur. » Article 9.- La section 8 du. chapitre II est intitulée : «· Resi • ·ziation · · du bai·z» et comprend les · arucles suivants : « Article 1728-1.- Le preneur et le bailleur sont tenus, chacun en ce qui le concerne, au respect de chacune des clauses et conditions du bail sous peine de résiliation. ~ d~m~de en justice aux fins de résiliation du bail doit être précédée d' une mise en demeure d avoir a respecter la ou les clauses ou conditions violées. La mise en demeure est faite par acte d'huissier. À peine de nullité, la mise en demeure doit indiquer la ou les clauses et conditions du bail non respectées et informer le destinataire qu'à défaut de s'exécuter dans un délai d'un mois à compter de sa réception, le Tribunal de Première Instance jugeant en ses attributions commerciales statuant à bref délai est saisie aux fins de résiliation du bail et d'expulsion, le cas échéant, du preneur et de tout occupant de son chef. Le contrat de bail peut prévoir une clause résolutoire de plein droit. Dans ce cas, le juge des référés constate la résiliation du bail et prononce, le cas échéant, l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef, en cas d'inexécution d'une clause ou d'une condition du bail après la mise en demeure visée aux alinéas précédents. « Article 1728-2.- Le non-paiement du loyer pendant deux mois consécutifs entraîne de plein droit la résiliation du bail et donne droit au bailleur de faire expulser le preneur et ses ayants-droit. Dans ce cas, huit jours après une sommation de payer demeurée vaine, sur la réquisition du bailleur, le juge de paix de la localité procèdera à l'expulsion du preneur en se faisant accompagner au besoin des forces de l'ordre et d'hommes de peine. · Les offres de paiement effectuées au moment de l'e~~ulsion s~nt irrecevables. Le preneur ne yeut s'opposer à l'expulsion qu'en apportant la preuve qu il a effectivement payé les loyers réclames. • demeure débiteur des loyers dont le paiement pourra être poursuivi par toutes les Le preneur expu1se voies de droit. » Article 10.- · . d h ·tr Il est intitulée · « Dispositions finales » et comprend les articles suivants : La section 9 u c api e · _ _ L résente loi s'applique aux baux à usage professionnels en cours. Toutefois, • ne pourront av01r · lieu avant l' expiration · · . d a1 P s permises par le présent chapitre les augmentations e oyer des baux en cours. • « Article 1729 1• << LE MONITEUR >> 8 « Article 1729-2.- Toutes 1es c O Spécial N" 4 - Lundi J J Mai 2020 ntestations découlant de l'application des dispositions du présent chapitre sont réputées affaires sommaires. « Article 1729_3 __ Ne sont pas applicables au bail à usage professionnel les dispositions contraires au présent chapitre contenues dans : Article 11.- 1) Le chapitre II de la Loi no. 23 du Code civil sur le louage des choses ; 2) La Loi du 14 septembre 1947 interdisant l'augmentation des loyers; 3) La Loi du 17 mai 1948 prescrivant les délais de congé location; 4) La Loi du 8 septembre 1948 sur les délais d'évacuation en cas de réparation de locaux loués; 5) La Loi du 19 juillet 1961 fixant le montant des loyers.» Le présent Décret abroge toutes Lois ou dispositions de Lois, tous Décrets ou dispositions de Décrets, tous Décrets-lois ou dispositions de Décrets-lois qui lui sont contraires et sera publié et exécuté à la diligence du Ministre du Commerce et de l'industrie. Donné au Palais National, à Port-au-Prince, le 9 avril 2020, An 217ede l'indépendance. Par: Le Président )tr~ •Jovenel MOis~ Le Premier Ministre Le Ministre de la Planification et de la Coopération Externe Le Ministre des Affaires Étrangères et des Cultes Claude JOSEPH Le Ministre de la Défense Le Ministre de !'Économie et des Finances Le Ministre del' Agriculture, des Ressources Naturelles et du Développement Rural !: wi~~~~1 Jean Walnard DORNEVAL Michel Patrick BOISVERT ~..;,_;~~~ Patrix SEVERE Jt ' . Le Ministre des Travaux Publics, Transports et Communications Nader JOISEUS Le Ministre du Commerce et de l'industrie Le Ministre de l'Environnement Abner SEPTEMBRE ~o~ La Ministre du Tourisme Lé Ministre de la Justice et de la Sécurité Publique Myriam JEAN << LE MONITEUR >> JO - Spécial N° 4 · Lundi 11 Mai 2020 Louis Gon·i~gu~ Édne·. Le Ministre des Haïtiens vivant à l'Étranger Le Ministre de l'Intérieur et des Collectivités Territoriales Le Ministre de l'Éducation Nationale et de la Formation Professionnelle La Ministre des Affaires Sociales et du Travail La Ministre de la Santé Publique et de la Population La Ministre à la Condition Féminine et aux Dr~its des Femmes DAY Audain Fils BERNADEL Pierre Josué Agénor CADET Nicole Y olette ALTIDOR Marie Gréta ROY CLÉMENT Marie Giselhaine MOMPREMIER Le Ministre de la Jeunesse, des Sports et de 1, Action c· . 1v1que 1 MaxATIYS ~ • . Le Ministre de la Culture et de la Commurucation '-~7 Prade l~~r AVIS La Direction Générale des Presses Nationales d'Haïti estime nécessaire, dans le cadre de sa mission, de renseigner l'opinion publique sur les publications officielles produites dans les Numéros Spéciaux (Année 2020) du Journal Officiel de la République, en vente, dont voici le Sommaire : Spécial N° 1 Mercredi 12 Février 2020 Spécial N° 2 Mercredi 8 Avril 2020 Spécial N° 3 Jeudi 9 Avril 2020 • Arrêté soumettant les marchés publics de défense ou de sécurité nationale au respect des principes de passation des marchés. • Accord de Don No: D601/HT, intervenu le 3 avril 2020 entre la République d'Haïti et l'Association Internationale de Développement (IDA), relatif au «Projet de Réponse au Covid-19 en Haïti. • Accord de Don No: D563/HT, intervenu le 22 mars 2020 entre la République d'Haïti et l'Association Internationale de Développement (IDA), relatif au «Projet de Développement Urbain au Cap-Haïtien. << LE MONITEUR >> 12 Spécial N° 4 - Lundi 11 Mai 2020 AVIS AUX CABINETS D'AVOCATS ET DE NOT~RES (portant sur le renvoi au MCI des dossiers pour erreurs mat'enelles) Cher (e) Maître, La Direction Générale des Presses Nationales d'Haïti avise les Cabinets d' Avocats & de Notaires que, suite à une correspondance du Ministère du Commerce et del ' Industrie, le MCI lui sollicite le renvoi complet des dossiers contenant des erreurs matérielles pour acheminement au Notaire ou à l' Avocat les traitant. En conséquence, la Direction Générale vous informe que n'étant pas l 'Instance compétente en la matière, elle se trouve dans l'obligation d'utiliser les voies institutionnelles du Ministère du Commerce et de l'industrie (MCI), conformément aux Décrets des 28 août 1960; 11 novembre 1968; 10 octobre 1979; 8 mars 1984 et 2 juin 1995 et, de fait, selon le principe établi de parallélisme qui lui oblige à emprunter les mêmes formes et procédures établies; ce, avant toute publication au Journal Officiel de la République d'Haïti «Le Moniteur». La Direction Générale des Presses Nationales d'Haïti vous rassure que toutes les dispositions administratives sont déjà prises afin que vous puissiez être informé (e), par lettre, courriel électronique ou tout autre moyen de communication, de vos éventuels dossiers transmis au MCI. Comptant d'ores et déjà sur votre parfaite collaboration, la Direction Générale des Presses Nationales d'Haïti vous prie de bien vouloir agréer, Cher(e) Maître, ses remerciements anticipés. Pétion-Ville, le 13 février 2020. Ronald SAINT JEAN Directeur Général ..n· - P,ort-au-rrince n • Lc,c,'NAchevé d'imprimer par Presses Nationales d'ua, n, .,.,, : 1683-2930 • Dépôt légal: 8~-01-027 Bibliothèque Nationale d'Haïti ©Tous droits réservés 2020 PRESSES 111o., NATIONALES a D'HAITI 231-233,rueduCent,e,Port-au-Princelll6110 • 61 rueGouJard, . . B.P.: 1746lll6110,HAÏ11(WI) • TéL:(50'J)40Sl-5242 •40SJ-SU4~40S'étion-Villelll6141 E-mail:lemonileur@pressesnationaksdhaiJi.ht•SiteW.•L. ' 1-5249;2941-7909 ev · WWW.pressesnationalesdhaiti,1,t Tirage: 850 exemplaires