(2018-07) Les cahiers du foncier du CIAT nº3 : le Plan Foncier de Base à Baillergeau, les leçons apprises

Les CAHIERS du foncier du CIAT No. 3 Juillet 2018 Secrétariat Technique du Comité Interministériel d’Aménagement du Territoire Le Plan Foncier de Base à Baillergeau Les leçons apprises Les cahiers du foncier du CIAT Dépôt Légal : Bibliothèque Nationale d’Haïti DL : 18-07-426 ISSN 2409-3181 © Comité Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT) 2018 Résumé exécutif Table des matières 1. Introduction 1.1 Le Plan Foncier de Base 1.2 Vocabulaire du Plan Foncier de Base 1.3 Les étapes du Plan Foncier de Base 1.4 Les limites du Plan Foncier de Base à Baillergeau 2. Le quartier de Baillergeau 2.1 Baillergeau ou Desprez ? 2.2 Un peu d’histoire foncière 2.3 Le profil urbain 2.4 État des lieux et actions à prendre 3. La structure foncière à Baillergeau 3.1 La taille des parcelles 3.2 Les grandes catégories de propriétaires 3.3 Etat des lieux et actions à prendre 4. Les caractéristiques du foncier 4.1 Le statut foncier des parcelles 4.2 Fonds et bâti 4.3 Les propriétaires 4.4 Les documents collectés 4.5 La sécurité foncière : incertitudes et conflits 4.6 La fiscalité foncière 4.7 État des lieux et actions à prendre 5. Les usages de l’espace 5.1 Usages et usagers 5.2 État des lieux et actions à prendre 6. Orientations de politiques publiques 7. Annexes 7.1 Questionnaire (Fiches d’enquête du PFB) 7.2 Les officiers ministériels 7.3 Types de documents 9 11 11 12 12 14 15 15 19 20 22 23 23 25 26 27 27 27 34 36 38 39 40 41 41 44 45 47 48 53 54 Table des cartes Carte 1 Carte 2 Carte 3 Carte 4 Carte 5 Carte 6 Carte 7 Carte 8 Carte 9 Détail de la carte de Port-au-Prince, architecte Georges Séjour, 1950 Localisation Zone d’étude Les origines communes Taille des parcelles Statut foncier des parcelles Nombre de bâtis par parcelle Usages des terres Usages des terres 16 17 18 21 24 28 30 33 43 Table des tableaux Tableau 1 Tableau 2 Tableau 3 Tableau 4 Tableau 5 Tableau 6 Tableau 7 Tableau 8 Tableau 9 Tableau 10 Tableau 11 Taille des parcelles Les grandes catégories de propriétaires Statut des parcelles en propriété privée Nombre de bâtis par parcelle Dissociation de la propriété du fonds et du bâti Statut des occupants des bâtis Les propriétaires à l’étranger Nature des documents de propriété fournis Évaluation du degré de sécurité des parcelles Les constructions en hauteur Les usages de l’espace Graphique 1 Graphique 2 Graphique 3 Graphique 4 Graphique 5 Graphique 6 Graphique 7 Graphique 8 Graphique 9 Graphique 10 Graphique 11 Graphique 12 Taille des parcelles Les grandes catégories de propriétaires Statut foncier des parcelles en propriété privée Nombre de bâtis par parcelle Dissociation de la propriété du fonds et du bâti L’âge des propriétaires Statut matrimonial des propriétaires Lieu de résidence des propriétaires Lieu de résidence des propriétaires en Haïti Lieu de résidence des propriétaires à l’étranger Les constructions en hauteur Usage des parcelles 23 25 27 29 31 32 36 37 38 41 42 Table des graphiques 23 25 27 29 31 34 34 35 35 35 41 42 6 / 57 Ont participé aux travaux du Plan Foncier de Base à Baillergeau : Enquêteurs Châtelain Augustin, Thing Weck Délima, Jeff Dorcé, Marco Joseph, Dady Julien, Tabita C. Landais, Ruthchel Nelson, Pradel Perrier, Carl Henzy Molière, Jean-Marc Hilaire, Fritz Pierre, Rolinx Délicieux, Lukerson Jean. Topographes Paul Ossé Chéry, Frito Joseph, Wisbel Dorsainvil, Mirgenne Jean, Odile Chéry, Nicodène Geffrard, Samantha Surpris, Habbacuc Fénelon, Mario Cazeau, Marie-Ange François, Dialine Anténor, Robenson Charles, Elan Dieufort, Sabine Dussap, Jean-Robert Accélus, Nixon Clément. Cartographes Ned Charles, Joël Joseph, Eglantine Larrivaud. Analystes fonciers Martine Prinston, Annick Alphonse, Louis Kenson Blaise, Sophie Calixte, Jeanel Constant, Sébastien Dossous, Johanne Grossaint, Marjorie Jacques, Djenane Clarine Jeannis, Rachelle Mathieu, Ferniel Michel, Rebecca Paul Murat, Yo’s Gerlye Myrtil, Anayiz Pierre, Marie Christie Nathanaelle Pierre. Harmonisation Marco Joseph, Stéphane Jean Synthèse finale Michèle Oriol 7 / 57 8 / 57 RESUME EXECUTIF Baillergeau est situé sur le piémont du morne l’Hôpital, à une altitude comprise entre 100 et 200 m d’altitude. Elle a commencé à s’urbaniser au début du 20e siècle dans le prolongement du quartier de Bas Peu de Chose et fait aujourd’hui partie intégrante de la ville de Port‐au‐Prince. Le quartier est quasi totalement enclavé, sauf du côté nord avec l’avenue N. Même si la loi l’a intégré à la fin du 19e siècle à la ville, il est considéré aujourd’hui comme étant sous le contrôle des CASECs des sections communales de Turgeau et de Morne l’Hôpital. Un autre élément de l’incertitude territoriale est l’indéfinition de la zone de DUP en novembre 1978 et la levée de la DUP en 1986 qui a donné des pouvoirs particuliers à l’OSAMH. Le Plan Foncier de Base y a été réalisé au cours de l’année 2013 : 280 parcelles totalisant 14.45 hectares. 22% du parcellaire est constitué par des parcelles ayant moins de 100 m2, 36% des parcelles ont une superficie comprise entre 100 et 250 m2. Un peu plus du quart des parcelles font entre 250 et 500m2. L’essentiel (98%) du parcellaire est en propriété privée. Le nombre de parcelles appartenant à l’Etat ou en conflit est insignifiant. La propriété privée est donc largement majoritaire. L’indivision est le mode de tenure dominant (23% des parcelles mais 52% de la superficie). Une particularité du quartier est l’existence de 1 867 bâtis sur 255 parcelles, soit 7 bâtis par parcelle en moyenne. Ces bâtis connaissent un régime particulier : le propriétaire du sol autorise et reconnait un droit de propriété à celui qui a construit et qui a souvent un statut de fermier. Une innovation institutionnelle est l’affermage sur prix d’achat, accommodement social pour reconnaitre la dissociation de la propriété du fonds et du bâti. Ces bâtis sont de fait enclavés sur des parcelles concédées sur des parcelles plus larges. Si l’on rapporte la moyenne nationale de 5 habitants par ménage et en prenant pour hypothèse qu’il n’y a qu’un seul ménage par bâti, nous pouvons avancer le chiffre de 64 000 habitants au km2 pour la densité de population du quartier. 75% des parcelles bénéficient d’une sécurité foncière positive. La moitié des parcelles sont bien documentées et les propriétaires ont pu fournir au moins un acte notarié. Les parcelles en conflit sont en nombre insignifiant (4 conflits actifs identifiés) mais, historiquement, la zone a connu plusieurs partages judiciaires dont les effets sont encore visibles dans structure foncière. Le conflit est aujourd’hui anecdotique dans la zone pilote. Plus que d’insécurité foncière il faut parler d’incertitude foncière née notamment de l’indivision et de l’informalité des accommodements sociaux autour de la propriété du bâti. 68% des propriétaires sont des couples mariés possédant 78% de la superficie. 72% des propriétaires sont en Haïti, 62% des propriétaires vivent sur leur parcelle, 21% sont à l’étranger, majoritairement aux USA. La majorité des parcelles sont utilisées pour construire des résidences, quelques services publics et services marchands existent néanmoins. 7% des espaces sont des abris provisoires, survivance du tremblement de terre de 2010. Les maisons en rez‐de‐chaussée représentent 70% de l’ensemble. Pas de bâtiments de trois étages ou plus. Dans une ville qui connait une croissance démographique exponentielle, la rareté du foncier a entrainé la diminution de la taille des parcelles plutôt que la construction en hauteur. Les corridors sont nés de la nécessité de donner accès aux parcelles bâties qui se multiplient sur l’indivision. Les politiques foncières et les politiques urbaines devront être étroitement liées pour permettre le contrôle de la taille et de la forme des parcelles. Il faut trouver une réponse légale à la dissociation du bâti et du fonds et à la question récurrente de l’indivision. Il s’agit également, dans un souci déclaré d’autonomisation des collectivités territoriales, de définir les espaces urbains et leur règlementation et de prendre des décisions quant à la pertinence de l’existence de CASECS sur des anciens espaces ruraux aujourd’hui totalement urbanisés. 9 / 57 10 / 57 1. INTRODUCTION Ce rapport est l’un des extrants prévus par la convention de subvention no 27/2010 du 3 novembre 2010, signée entre l’Ambassade de France en Haïti et le Secrétariat Exécutif du Comité Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT). Cette convention est une action post-séisme qui vise à apporter une subvention pour la mise en œuvre de la première phase du projet Cadastre et Sécurisation foncière, lequel a fait l’objet du Protocole d’accord du 25 septembre 2010 entre le Ministère des Affaires étrangères et européennes et le Secrétariat Exécutif du Comité Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT). Ce rapport a l’ambition d’apporter des informations pertinentes aux aménageurs, aux administrateurs et aux urbanistes sur la situation foncière dans un quartier de Port-au-Prince. Il contient les résultats les plus pertinents du travail de constitution d’un Plan Foncier de Base (PFB) ou cadastre simplifié pour le quartier de Bas Peu-de-Chose. Le registre des propriétaires et la planche foncière produits en aboutissement du processus sont des documents à diffusion restreinte, qui ne seront consultables que lorsque l’opération aura été finalisée et que les textes légaux et administratifs encadrant leur usage seront produits. 1.1 LE PLAN FONCIER DE BASE L’objectif général était de tester, grandeur réelle, une nouvelle approche de fabrication d’un cadastre simplifié grâce aux techniques modernes. Cette approche devrait, par la suite, se généraliser sur le territoire national, avec ses objectifs de sécurisation foncière et d’aménagement du territoire. Il s’agissait également de faire émerger, à partir des réalités de terrain, de nouvelles relations entre les institutions haïtiennes gestionnaires de foncier. De manière plus spécifique, elle devrait permettre de :   mettre au point une méthodologie à partir de 4 zones-pilotes (Bas Peu-de-Chose, Baillergeau, centre-ville de Port-au-Prince et Pernier ; produire une connaissance approfondie du foncier urbain qui apporte les éléments pour une nouvelle législation foncière et pour proposer des éléments de rénovation urbaine et de reconstruction post-séisme ; Le Plan Foncier de Base est conçu pour être un document administratif dont l’objectif premier est la sécurisation des droits fonciers. Il permet, d’une part, d’identifier et de localiser de façon précise les parcelles de propriété (et leurs usagers quand il s’agit de parcelles du domaine privé de l’État) et, d’autre part, d’identifier de façon aussi précise que possible les droits sur les parcelles localisées et l’identité des ayant-droits. L’identification des personnes, dépasse le cadre strict du foncier mais devra être inscrit au programme des grandes réformes de l’État le plus tôt possible. Il est indissociable de la réforme foncière. Le Plan Foncier de Base prend en compte la situation légale des biens immobiliers mais aussi les accommodements fonciers que l’on observe sur le terrain. C’est également l’occasion de régler la question des limites administratives dans lesquelles le PFB doit se caler. Il offre aussi l’opportunité de débattre sur l’implication des collectivités territoriales dans la gestion du foncier, notamment la propriété des chemins et autres éléments du domaine de l’État qui ne sont ni définis, ni délimités, ni repérés tant dans le territoire que dans la législation. 11 / 57 Ces travaux en cours avaient un caractère expérimental dans le sens où techniques, méthodes et formes d’articulation entre les acteurs institutionnels du foncier étaient testés, grandeur nature. Ils ont néanmoins permis la production d’un premier corps de textes législatifs soumis à l’approbation du Parlement en 2016 et qui sont les premiers éléments structurants de la réforme foncière nationale. 1.2 VOCABULAIRE DU PLAN FONCIER DE BASE Nous donnons ici les définitions des concepts les plus utilisés dans la réalisation du Plan Foncier de Base afin de faciliter la lecture du document. Parcelle. En ville comme à la campagne, le paysage est découpé en petites unités d’un seul tenant, c’est-à-dire appartenant à une seule personne ou groupe de personnes, de superficie et de configuration variables. Une parcelle peut être la propriété d'une personne physique ou morale ou encore d’un groupe de personnes. L’Etat, à travers notamment la Direction Générale des Impôts, est également propriétaire de parcelles. Une parcelle peut s’être constituée de plusieurs façons : achat, héritage, don, etc. Quelle que soit l’origine ou la date à laquelle une partie de la parcelle a été achetée, si elle appartient à la même entité au moment du passage de l’enquêteur, elle constitue une seule parcelle. On identifie la parcelle à partir des limites communes avec les propriétaires des parcelles voisines. Dans certains cas, une parcelle peut être subdivisée malgré l’unicité du droit de propriété : quand elle est à cheval sur deux habitations ou deux entités administratives (section communale ou commune), quand elle est traversée par une route ou un canal maçonné. C’est la parcelle au sens de la propriété qui constitue l’unité statistique du Plan Foncier de Base. Site-pilote. C’est un espace fini et caractérisé, plus ou moins représentatif de l’une des situations sociospatiales des plus courantes aujourd’hui en milieu urbain, telles que : centre-ville, quartiers précaires, quartiers résidentiels, zones périurbaines, etc. Parcellaire. Continuum de parcelles contigües. Plan Foncier de Base (PFB). Relevé parcellaire identifiant de façon précise les parcelles et les droits et approchant le plus que possible de l’identification des personnes. Il n’y a pas d’estimation de la valeur des terres dans le PFB. 1.3 LES ETAPES DU PLAN FONCIER DE BASE Les grands choix technologiques ont été faits au cours d’un atelier international réalisé à Port-au-Prince, réunissant institutions haïtiennes et institutions françaises partenaires. Photogrammétrie et restitution Une couverture photographique a été faite avant le démarrage du PFB. Il s’agit d’ortho photographies en 3-D réalisées par l’Institut Géographique National de France. Ces orthophotographies ont été en partie restituées par IGN France et en partie par le Centre National d’Information Géo-Spatiale où un laboratoire de restitution a été créé et des restituteurs formés. Des croquis ont été réalisés en atelier au CIAT à partir des images restituées pour faciliter le travail des arpenteurs-géomètres sur le terrain. Le terrain : le complétage Un « manuel de complétage » a été élaboré pour cadrer et standardiser le travail des arpenteurs et des topographes. A partir des croquis de base, les arpenteurs-géomètres ont fait les délimitations des 12 / 57 parcelles, accompagnés par les propriétaires le long des limites. Ils ont fait les mensurations complémentaires aux données photographiques et cartographiques. Dans la plupart des cas, des mensurations au double décamètre ont suffi et l’utilisation du GPS n’a pas été nécessaire. Les données ramenées du terrain sont vérifiées et cartographiées en vue de la production d’une planche foncière. Le terrain : les enquêtes Un outil a été mis au point : un questionnaire (en annexe) de 5 pages qui permet, d’une part, de collecter les informations devant permettre d’établir le PFB et, d’autre part, d’aller au-delà du PFB et de construire une connaissance approfondie de la propriété et des propriétaires dans les zones-pilotes. Le travail de l’enquêteur consiste à prendre les informations pertinentes et à les noter dans le questionnaire et à numériser sur place les documents de propriété et documents d’identité fournis par le propriétaire ou son représentant. Les données ramenées par les enquêteurs sont vérifiées, corrigées si nécessaire, et alimentent le registre foncier. L’épuration des droits/l’analyse sociojuridique Les déclarations et informations recueillies au cours des enquêtes ont été confrontées au contenu des documents collectés, plans et procès-verbaux d’arpentage, actes notariés, les jugements et arrêts des tribunaux, les actes sous seing privé et autres. On a eu recours aux avis de notaires et, une équipe de clercs de notaires et de jeunes juristes a été constituée pour procéder à l’épuration des droits. Une méthode de travail a été mise au point : la généalogie foncière, qui traduisent, du bas vers le haut sous forme d’arborescence, les diverses mutations de la parcelle depuis son origine documentée en terminant par l’information portée sur le Questionnaire PFB en cas de besoin. Cette dernière information s’est avérée nécessaire chaque fois que le dernier propriétaire indiqué sur les documents de propriété fournis ne correspondait pas au propriétaire indiqué sur le Questionnaire PFB. C’est le cas, notamment lorsque celui qui est mentionné dans le document de propriété est mort et que ce sont ses enfants restés dans l’indivision qui exercent leur droit de propriété. La généalogie foncière est complétée par la recherche d’origines communes entre parcelles contiguës, les unes couvertes par un titre les autres non. L’harmonisation C’est la mise en commun des informations collectées et traitées : les généalogies foncières, les planches foncières et le registre foncier. Il permet de produire des documents de travail qui seront utilisés à l’étape suivante, la validation communautaire. La validation communautaire Les documents transitoires (planches et registres fonciers) sont soumis à l’appréciation de la population regroupée de façon pertinente (groupes de propriétaires de parcelles contiguës, étant dans l’impossibilité d’opérer bloc par bloc, en l’absence de structure urbaine). Chacun est amené à confirmer ou infirmer les informations cartographiques et littéraires établies sur sa parcelle et, le cas échéant, sur celles de ses voisins. Les informations relatives au domaine public (places, trottoirs, ravines, nom des rues, emplacement des édifices publics, etc. sont également soumises à l’appréciation des riverains. Les archives foncières Au terme du processus de vérifications et de validation des données avec la validation communautaire, les archives papier et numériques sont constituées à raison d’un fichier par parcelle et l’attribution d’un numéro unique pour chaque parcelle. 13 / 57 1.4 LES LIMITES DU PLAN FONCIER DE BASE À BAILLERGEAU Une première tentative de réalisation du Plan foncier de base avait été faite en 2011 à partir des images satellite. Les résultats étaient peu concluants. Il a fallu attendre la disponibilité des orthophotographies réalisées par l’Institut Géographique National de France pour permettre de reprendre le travail avec un bon rendu technique. Les enquêtes et les levers ont été faits en cinq semaines, du 8 juillet au 16 août 2013. Treize enquêteurs et seize topographes ont effectué le travail de terrain ; quinze analystes fonciers ont été mis à contribution, quatre cartographes et la supervision de l’ensemble a été assuré par deux spécialistes. Baillergeau a été le premier site expérimental en zone urbaine ; il n’a pas fait l’objet d’une déclaration de mise sous cadastre. Les propriétaires fonciers, notaires et arpenteurs n’avaient donc pas l’obligation légale d’apporter leur concours à la réalisation du plan foncier de base – ce qui explique que la totalité ou la majorité des documents n’ont pas été collectés. Les planches foncières et le registre foncier de Baillergeau ne sont pas annexés au présent document pour des raisons évidentes d’éthique. C’est donc la troisième dimension du Plan Foncier de Base qui est offert à l’appréciation du public : l’analyse de la situation foncière dans le quartier. Le profil foncier de Baillergeau est aussi typé que celui de Bas Peu de Chose. Ceci sera confirmé par le PFB sur d’autres sites : chaque site a ses caractéristiques propres et mérite d’être l’objet d’une connaissance spécifique. Si certains éléments de politique nationale peuvent déjà se dégager du travail à Baillergeau, il faut éviter de se lancer dans des extrapolations abusives. 14 / 57 2. LE QUARTIER DE BAILLERGEAU Le quartier dit de Baillergeau tel qu’il est défini ici est une fiction créée par les ONGs à des fins d’aménagement. Il ne répond à aucune réalité administrative ou historique. La zone est située sur les premières hauteurs du morne l’Hôpital, entre 100 et 200 m d’altitude. Il est traversé par deux ravines, la ravine Georges et la ravine Ti Source, du nord au sud et d’est en ouest. Ces deux ravines ont fortement tendance à s’élargir aux dépens des propriétés qu’elles bordent ou qu’elles traversent. Une délimitation ad hoc a été faite de la zone de travail en la calquant sur la zone d’aménagement post tremblement de terre de 2010, telle que prévu dans le plan d’aménagement financé par l’Union Européenne. Cette zone de travail, à cheval sur les sections communales de Turgeau et de Morne l’Hôpital, est située dans la commune de Port-au-Prince. 2.1 BAILLERGEAU OU DESPRÈZ ? Le nom de Baillergeau (Bariajou dans le parler du quartier) apparait très tôt dans l’histoire d’Haïti. Il s’agit d’un colon blanc de Port-au-Prince sauvé du massacre général de 1804. Pharmacien, il sera nommé pharmacien en chef de l’Etat d’Haïti. A la fin du 19e siècle on cite encore la pharmacie Baillergeau parmi les grandes pharmacies de Port-au-Prince, notamment Séjourné. Baillergeau c’est aussi une source citée dans certains des titres de propriété de la zone sous étude. La carte de Séjour de 1950 établit l’existence de Baillergeau, sans que l’on puisse en préciser clairement la position. Les documents de propriété retrouvés pendant les enquêtes localisent les parcelles de façons différentes. Les noms qui reviennent le plus souvent sont : Peu de Chose, derrière l’église Saint Gérard, habitation Baillergeau, habitation Rasteau, Avenue Toussaint Brave, Avenue Clément Coicou, route de Desprez, habitation Dallemand, Carrefour Feuilles. Le toponyme le plus cité reste néanmoins Desprez. Ce toponyme est sur la carte de 1950, non loin de celui de Baillergeau qui est situé un peu plus à l’ouest. La 1e section de Turgeau est utilisée dans son sens administratif puisque cité avec son numéro d’ordre tandis que le toponyme morne l’Hôpital, très utilisé également, est apparemment pris dans son sens géographique. D’après les CASECs rencontrés sur le terrain, la zone de travail est à cheval sur les sections communales de 1e Turgeau (ancienne 6e section rurale de Turgeau) et de 2e morne l’Hôpital (ancienne 7e section rurale de Morne l’Hôpital), dans la commune de Port-au-Prince. Séméxant Rouzier1, notre principale source pour éclairer l’espace administratif haïtien, nous prend ici de court. Il établit l’existence de la section rurale de Turgeau où il loge les habitations Desprez, Wante et Babiole. Il établit également celle de la section rurale du Morne l’Hôpital qui va de Carrefour Laboule à la rivière Froide. Il mentionne également la section rurale de Martissant (alors 8e section rurale de Port-au-Prince) où il situe les habitations Baillergeau, Peu de Chose, Rasteau2, Phillipeaux. Rouzier toujours mentionne l’existence de deux habitations Desprez, l’une au morne l’Hôpital et l’autre à Turgeau et signale le morcellement de cette dernière, bornée à l’ouest par le chemin de Turgeau à Bois de Chêne. 1 Séméxant Rouzier, Dictionnaire géographique et administratif universel d'Haïti. Paris, Imprimerie brevetée Charles Blot, 4 volumes, 1892-1928. 2 Le citoyen Pierre André Rasteau représentait la commune de Port-au-Prince à la Chambre des Communes en 1817. 15 / 57 Le travail de terrain révèle une zone d’incertitude, au point de rencontre des trois sections communales de Port-au-Prince, où une décision administrative devra intervenir pour situer la position relative de ces trois sections. Il faudra, à ce moment-là, tenir compte de la première délimitation de la ville de Port-auPrince depuis l’indépendance faite par Tirésias Simon Sam, président, qui promulgue cette loi du 30 septembre 1899. Les habitations Desprès (sic), Peu-de-Chose, Baulosse (sic), la Source Leclerc et la source Salée sont inclus dans le périmètre de la ville. La ville fait alors 7 km2. En faisant passer la limite entre les sections de Turgeau et de Morne l’Hôpital comme indiqué dans toutes les cartes qui suivent, nous suivons les indications de terrains données par les CASECS de Turgeau et de Morne l’Hôpital. Il est clair que cette option de travail n’a aucune valeur légale et ne peut en aucun cas se substituer aux limites définies en 1899. Il faut enfin prendre en compte le fait que le morne l’Hôpital a fait l’objet de nombreuses mesures de protection entrainant notamment aussi bien des DUP que des interdictions de construire. Le dernier avatar fut la création de l’OSAHM (Organisme de Surveillance et d’Aménagement du Morne l’Hôpital, relevant du ministère de l’Intérieur) en 1986 – ce qui a placé cette institution dans la définition des espaces à construire ou la confirmation de droits de propriété. Détail de la carte guide de Port-au-Prince, architecte Georges Séjour, autour de 1950, publiée par Georges Corvington 16 / 57 17 / 57 18 / 57 Quelques repères permettent de localiser facilement cet espace enclavé : le grand hôtel Oloffson, le Prince hôtel et le calvaire dit de la Croix Desprez. Les cartes précédentes permettent de situer la zone de travail et d’identifier les toponymes en usage dans la zone d’étude, l’émiettement du foncier ayant entrainé l’émiettement des toponymes. 2.2 UN PEU D’HISTOIRE FONCIÈRE Les documents de propriété retrouvés et la recherche des origines communes des droits de propriété permettent une esquisse d’histoire foncière complexe. A l’origine des droits les plus anciens est une concession coloniale de 1769 faite par Alexandre Jacques de Bongars à la veuve Dallemand1. Il y est fait plusieurs références, notamment dans une mutation de 1858. Deux branches d’héritiers ont été localisés dans les documents collectés : celle de Dallemand JeanBaptiste et celle de Clément Jean-Baptiste Dallemand. Le déplacement de patronyme semble indiquer une descendance paysanne de la veuve Dallemand. Les JEAN BAPTISTE, DALLEMAND, JULIEN, DESILE, CINEUS, BIEN-AIME, NICOLAS, PRUDHOMME et SEJOUR de Baillergeau descendent de cette lointaine ancêtre. Le bien est resté dans la famille malgré les changements de générations. Dans la chronologie, on trouve ensuite deux dons nationaux faits par l’Etat haïtien le 5 décembre 1817 à Jacques Ignace et Marie Anne Sans Quartier dite Gline ou Pline2. Ces deux dons totalisent dix carreaux. Les documents permettent d’identifier 5 branches d’héritiers, les cinq filles de Joséphine Jacques Ignace, fille de Jacques Ignace et de Marie-Anne Sans-Quartier et femme d’Oreste Drice. Cette propriété fait l’objet d’au moins trois partages, le premier probablement autour de 1857, le second entre 1926 et 1929, qui se déroule dans le conflit, ainsi que le troisième, en 1945. Ce troisième partage, judiciaire comme le second, est dévastateur. Les héritiers de Résinette Ignace, détentrice de deux parts (elle bénéficie de la part d’une de ses sœurs), soit 3.5 carreaux, doivent « défalquer » deux carreaux pour payer l’avocat Constantin Benoit, 15/100 de carreau pour l’arpenteur Saintonge et 45/100 de carreau pour l’arpenteur Dubois. Il ne leur reste que 90/100 ! La branche de Joséphine Juste Drice abandonne le terrain. De 1941 à 1946 elle vend à des notables : le docteur Anthony Lévêque, Antonio Vieux, Pétrus, Maguet, etc. Les héritiers de Joséphine Jacques Ignace, les enfants d’Aristide Dimanche et de Joséphine Juste Drice, connaissent un deuxième conflit suite au partage de la branche de Victor Aristide Dimanche ordonné par le tribunal civil de Port-au-Prince en mai 1961. Là aussi il y a d’importantes superficies cédées en paiement à l’avocat Seymour Moïse. Seule une partie des héritiers de Delphine et la totalité des héritiers de Madeleine Jacques Ignace arrivent à se maintenir sur l’héritage. On trouve enfin, pour clore le 19e siècle, une dotation d’Anasthasie Mars, épouse d’Augustin Simon-Sam et mère de Tirésias Simon Sam, président d’Haïti de 1896 à 1902, d’une superficie indéterminée en 1897. Parmi la nombreuse progéniture du président Simon Sam, Anasthasie choisit son petit-fils Démosthènes Simon Sam, fils du président et deux fois député pendant le mandat de son père, comme donataire (donation entre vifs) d’au moins huit carreaux. La donation prend la forme d’un acte chez un notaire du Cap. Démosthènes Simon Sam, construit pendant le mandat de son père, sur une partie de la propriété une villa, « dentelle de bois », conçue par l’architecte français Lefèvre, qui deviendra hôpital américain pendant l’occupation puis l’hôtel Oloffson, du nom de la gérante Madame Oloffson. En 1905, Démosthènes Simon Sam commence à morceler ; il vend deux carreaux à Henri Roux dont les héritiers 1 L’existence de Bongars, intendant de Saint-Domingue de juillet 1766 à juin 1771, est attestée par Moreau de Saint-Méry, Description topographique, physique, civile, politique et historique de la partie française de l’isle de Saint-Domingue, réédition de la Société Française d’Histoire d’Outre-Mer, Paris, 1984. Aucune indication de la superficie de départ. Ces dons sont attestés par un document de l’arpenteur Daniel Prudent de 1938. 2 19 / 57 commencent, eux, à morceler à partir de 1981 (parcelles de 300 m2 en moyenne). En 1981, les héritiers de Démosthènes, ses enfants et petits-enfants, vendent six carreaux à Anne Edeline François qui elle aussi va subdiviser (plus de 30 parcelles de 45 à 300 m2). On en conclut que la totalité de la donation de Démosthènes mesurait plus de dix carreaux. Trois grands héritages donc : Dallemand, Ignace/Sans Quartier et Sam. Cinq héritages plus récents : El Saieh, Michel, Augustin, Bonamy et Dimanche. 2.3 LE PROFIL URBAIN L’expansion de Port-au-Prince hors des limites coloniales commence avec le président Salomon (18791888). Il construit sa Villa Solitude sur les hauteurs de Turgeau. Il organise l’exposition agricole qui donne le coup d’envoi du développement urbain de Bas Peu de Chose, de même qu’il distribue des parcelles de terres de l’Etat dans la même zone, créant le faubourg Salomon. L’expansion se fait à la fois vers l’est et vers le sud. Georges Corvington décrit comme suit cette évolution. « La zone périphérique que la ville va peu à peu absorber est encore constituée de grandes propriétés appartenant à des personnages qui se sont enrichis dans la politique, le négoce ou l’agiotage. C’est sur ce site champêtre, éloigné des rumeurs de la cité, à l’abri surtout des funestes incendies, que la bourgeoisie jette son dévolu. Pour tout bourgeois qui se respecte tient à son prestige économique, la grande mode sera de posséder une villa à Turgeau, à Peu de Chose ou à Desprez. Se trouvera dès ce moment fixé le destin aristocratique de ces zones suburbaines ». Les « villas bourgeoises » avec jardins et parcs, caractérisent les « quartiers sélects » de Bolosse, Peu de Chose, Bois-de-Chêne, Bois Verna, Bellevue et, surtout, Turgeau, à la fin du 19e siècle. Un calvaire est inauguré en avril 1935 sur la colline de Desprez. En 1944 l’homme d’affaires Franck Wilson entreprend avec l’architecte Léonce Maignan le tracé de rues et la construction de villas au pied de Desprez, aux lieux-dits Cité Wilson et Babiole. Tel est l’environnement dans lequel Baillergeau se crée. A la fin du 20e siècle les parcelles se subdivisent de façon conséquente : d’une parcelle de six carreaux (7.68 ha) au début du siècle, on arrive à 30 parcelles, ce qui change complètement la vocation du quartier qui se bidonvillise peu à peu. Les voies carrossables sont rares. Un seul axe Nord-Sud, l’avenue N, la rue du Chili, orientée est-ouest ne débouche plus sur l’avenue Christophe du fait de constructions privées. La rue Muguet, partant de l’avenue N, sinue d’ouest en est mais ne débouche pas non plus sur son exutoire naturel, la Croix Desprez. Pas d’ilot. Il est possible d’isoler des lieux-dits : Base Péligre (autour de l’antenne de haute tension), Karyann, Anba Limye, Ti Source, Saint-Louis, Muguet, Dallemand et Campêche qui attestent aussi bien de l’émiettement du foncier que de son histoire. De grandes parcelles sont occupées par de nombreux bâtis, créant un enclavement structurel tant des bâtis que des parcelles. Ces parcelles ont été créées par de multiples « extractions » réalisées au fil du temps et par une pratique explicitée plus loin qui fait les propriétaires du fonds autoriser la construction de maisons par leurs fermiers ou locataires. Maisons et parcelles ne sont alors accessibles qu’en empruntant des « corridors privés » (corridors Legrand II et III, Bas Dallemand, Denis I et II, Lelain II, Ti Source, Dimanche-Serge, Delince et deux corridors sans nom) qui mènent à d’autres « corridors privés » (corridors Bédard, Dimanche-Dieujuste, Lelain I, Dimanche-Dumarsais, Bien-Aimé, Jérusalem, Dominique, Legrand I et la toute petite impasse Saint-Jean) permettant d’accéder à la voie publique. Un double enclavement donc : le quartier d’abord, les parcelles ensuite. 20 / 57 21 / 57 2.4 ÉTAT DES LIEUX ET ACTIONS À PRENDRE État des lieux         Située sur le piémont du morne l’Hôpital, à une altitude de 100/200 m, la zone de travail à commencer à s’urbaniser au début du 20e siècle. Pendant le 19e siècle, elle était constituée de grandes propriétés à caractère rural ; La zone d’étude est au carrefour des trois sections communales de Port-au-Prince ; la délimitation de 1899 qui l’intègre à la ville de Port-au-Prince ne semble pas prise en compte dans le découpage électoral étant donné l’existence de deux CASECs qui se disent en charge de l’administration ; Il est possible, à travers les documents de propriété collectés, de trouver une origine commune à la totalité des parcelles étudiées, et donc d’affirmer aussi bien une bonne fiabilité des informations fournies qu’une bonne sécurité foncière ; Le quartier est totalement enclavé, sauf par le Nord et l’avenue N ; des « corridors » assurent l’accessibilité de la plupart des parcelles ; Les ravines qui traversent la zone d’étude sont actives et grignotent progressivement les parcelles riveraines ; elles font partie du réseau de « chemins » utilisés par la population ; La majorité des corridors traversant les grandes parcelles sont des chemins privés ; ils permettent de circuler à l’intérieur de ces parcelles occupées par une multitude de bâtis, d’accéder aux parcelles enclavées et de rejoindre d’autres « corridors privés » qui débouchent sur la voie publique ; Un bon nombre de maisons sont construites dans le lit même des ravines ; Un double enclavement : enclavement du quartier et enclavement des parcelles. Actions à prendre          Clarifier le statut institutionnel de la zone : zone rurale sous contrôle de CASECs ou zone urbaine relevant directement du contrôle de la mairie ? Il faut casser l’enclavement du quartier en rouvrant à la circulation les rues du Chili et Muguet ; Il faut casser l’enclavement des parcelles en créant des rues et en réglementation la localisation des extractions au moment des ventes de parcelles ; il faut créer un espace public (réseaux et espaces collectifs) compatible avec l’urbanisation actuelle ; La dimension, la forme et l’orientation des parcelles doivent être règlementées ; La ravine Ti Source qui s’allonge au fil des ans et qui traverse de nouvelles propriétés privées appartient-elle au domaine public de l’Etat ? Qui en assure l’entretien afin d’éviter les empiétements et inondations en saison des pluies ? Il faut un texte pour désigner l’institution qui en a la gestion légale et institutionnelle ; Evaluer la nature des risques créés par la présence des ravines ; Actualiser, compléter et formaliser les données foncières recueillies dans un Plan Foncier de Base formel tel qu’il a été réalisé par la suite dans la commune de Camp-Perrin ; Se prononcer sur l’opportunité de garder la structure CASECs/mairie pour les communes où les sections rurales se sont presque totalement urbanisées ; Clarifier la limite entre les territoires urbains et les territoires ruraux et les responsabilités de gestion des uns et des autres. 22 / 57 3. LA STRUCTURE FONCIERE A BAILLERGEAU La zone d’étude compte 280 parcelles. 3.1 LA TAILLE DES PARCELLES Le premier indicateur étudié est la taille des parcelles. Ces données sont synthétisées dans le tableau et le graphique plus bas. Quatre données pour caractériser la taille des parcelles : - 22% des parcelles (un quart environ) font moins de 100 m2 et occupent 2% de la superficie ; 36% des parcelles sont comprises entre 100 et 250 m2 et occupent 11% de la superficie ; 26% des parcelles (encore un quart) ont une superficie comprise entre 250 et 500 m2 et occupent 18% de la superficie ; 26% des parcelles occupent 68% de l’espace : ce sont de grandes parcelles de plus de 500 m2 (45 parcelles). Tableau 1: Taille des parcelles Superficie des parcelles Nombre de parcelles % de parcelles Superficie couverte (en m2) (%) de la superficie < à 50 à 100 m2 67 22 4 019 2 De 100 à 250 m2 101 36 16 279 11 De 250 à 500 m2 73 26 25 536 18 > 500 m2 45 16 98 755 68 Total 280 100 144 588 100 CIAT, Enquête PFB 2013 Graphique 1 Taille des parcelles 68 36 22 2 < à 50 à 100 m2 11 De 100 à 250 m2 (%) des parcelles 26 18 De 250 à 500 m2 16 > 500 m2 (%) de la superficie En termes de nombre de parcelles, ces classes de superficie représentent, chacune, en schématisant un peu, le quart de la zone d’étude. Les parcelles de plus de 500 m2 représentent en fait 68% de la superficie de la zone d’étude et celles de 50 à 100 m2 2%. Nous nous intéresserons plus particulièrement au quart des parcelles occupant 68% de la superficie. L’identification formelle, légale, des parcelles ne reflète qu’imparfaitement l’occupation du sol dans la zone, comme nous le verrons plus loin. 23 / 57 24 / 57 3.2 LES GRANDES CATÉGORIES DE PROPRIÉTAIRES Baillergeau est essentiellement composé de propriétés privées : 273 parcelles soit 98% de la superficie. Le nombre de parcelles appartenant à l’Etat est quasi insignifiant : deux parcelles représentant 1% de la superficie (1.699 m2). L’une est occupée par la sous-station de l’EDH au lieu-dit Base Péligre. Située sur l’emplacement d’une ancienne base militaire américaine, elle a été achetée par l’EDH, pour un dollar symbolique, à l’institution religieuse voisine qui avait fait l’acquisition de la propriété de l’ambassade des Etats-Unis. L’autre parcelle est la propriété de l’Office National d’Assurance (ONA) en raison d’une hypothèque non honorée. Elle est occupée illégalement. A l’opposé, un service de la DINEPA et un pylône de l’EDH ont été installés sur deux propriétés privées en déshérence. L’un des propriétaires semble vivre en France. Le nombre de parcelles en conflit est insignifiant : quatre, soit 1% des parcelles. Elles ne couvrent que 1% de la superficie. Un seul propriétaire resté inconnu. Tableau 2: Les grandes catégories de propriétaires Propriétaires Nombre de parcelles Superficie couverte (en m2) % % Propriétaires privés 273 98 141 896 98 Domaine de l’Etat 2 1 1 699 1 Inconnu 1 - 160 - Conflit 4 1 833 1 280 100% 144 588 100% Total CIAT, Enquête PFB 2013 Graphique 2 Les grandes catégories de propriétaires 98 98 1 Propriétaires privés 1 Domaine (parcelles de propriété) (%) de parcelles 1 Conflit 1 0 0 Inconnu (%) de la superficie 25 / 57 3.3 ÉTAT DES LIEUX ET ACTIONS À PRENDRE État des lieux Le parcellaire  280 parcelles sur 14 hectares (144 588 m2) Les superficies - 22% des parcelles (un quart environ) font moins de 100 m2 et occupent 2% de la superficie ; - 36% des parcelles sont comprises entre 100 et 250 m2 et occupent 11% de la superficie ; - 26% des parcelles (encore un quart) ont une superficie comprise entre 250 et 500 m2 et occupent 18% de la superficie ; - 26% des parcelles occupent 68% de l’espace : ce sont de grandes parcelles de plus de 500 m2 (45 parcelles). Les grands propriétaires  98% des parcelles et de la superficie sont en propriété privée ;  1% des et de la superficie fait partie du domaine de l’Etat ;  Les parcelles en conflit sont en nombre insignifiant.   Actions à prendre Accorder une attention particulière à la gestion de certains espaces d’utilisation collective (ravines) ; La diminution de la taille des parcelles pour gérer la pression foncière doit être abordée. Plusieurs approches convergentes doivent être tentées : o Remembrement amiable ; o Taille minimale et dimensions standards pour les parcelles ; o Empêcher la création de parcelles enclavées ; o Pousser vers la construction en hauteur ; o Réformes institutionnelles pour le contrôle tant au niveau tant des permis de construire que du travail des arpenteurs. 26 / 57 4. LES CARACTERISTIQUES DU FONCIER 4.1 LE STATUT FONCIER DES PARCELLES Les parcelles de l’État étant en nombre insignifiant, l’essentiel des analyses va tourner autour de la propriété privée et les conditions particulières du droit de propriété dans ce quartier. Ces considérations s’appliquent à 273 parcelles. Les parcelles achetées représentent 68% du nombre total des parcelles décomptées mais n’occupent que 43% de la surface de la zone pilote. En effet, les parcelles en indivision occupent plus de la moitié de la superficie (52%). Compte tenu de leur grande taille, elles sont peu nombreuses (23% des parcelles). Comme dans la campagne haïtienne, l’indivision est donc le statut prédominant dans la zone de travail. L’héritage et la donation entre vifs (« autre ») sont des modalités rares d’accès à la propriété. Tableau 3: Statut des parcelles en propriété privée Nombre de parcelles (%) des parcelles Superficie couverte (en m2) Achat 186 68 61 056 43 Indivision 64 23 74 121 52 Inconnu 16 6 5 585 4 Autre (héritage, donation) 7 3 1 134 1 Total 273 100 141 896 100 Statut des parcelles (%) de la superficie CIAT, Enquête PFB 2013 Graphique 3 Statut foncier des parcelles en propriété privée 68 43 Achat 52 23 Indivision 1 Héritage % des parcelles 4.2 0 1 0 Autre 6 4 Inconnu % de la superficie FONDS ET BÂTI Alors que Baillergeau compte, au moment des enquêtes, 280 parcelles, le nombre total de constructions recensées est de 1 867, soit une moyenne de 7 bâtis par parcelle. 68% de la superficie du quartier est occupé par de grandes parcelles mesurant de 500 m2 à 2 hectares occupées par un nombre variable de bâtis, pouvant aller jusqu’à 359 bâtis sur une seule parcelle. 27 / 57 28 / 57 Tableau 4: Nombre de bâtis par parcelle Nombre de bâtis Aucun 1 2à5 6à9 10 à 100 178 359 Total Fréquence Superficie occupée 5 101 16 991 32 068 11 591 50 966 - % 10 97 122 27 22 1 1 280 3 35 44 10 8 100 % 4 12 22 8 35 6 13 CIAT, Enquête PFB 2013 Graphique 4 Nombre de bâtis par parcelle 44 35 35 22 12 3 0 10 13 8 8 6 4 1 2à5 6à9 % des Parcelles 10 à 100 0 0 178 359 % de la Superfice 38% des parcelles et 84% de la superficie de la zone d’étude sont concernés par ce phénomène : plus de deux bâtis (à l’exclusion des dépendances classiques : cuisine, latrines, etc.) sur une même parcelle. Le phénomène prend une ampleur exceptionnelle sur deux parcelles où il y a respectivement 178 et 359 bâtis. Le statut des occupants de ces bâtis a donc fait l’objet d’une enquête approfondie. Ceci nous a permis à comprendre l’existence d’un double statut sur les parcelles : la propriété du sol et la propriété du bâti ne sont pas nécessairement réunis dans la même ou les mêmes personnes. On ne s’avance guère en parlant de dissociation de la propriété du fonds de celle du bâti. Le Code Civil stipule bien que « la propriété du dessous emporte la propriété du dessus » mais il existe dans les cas observés des arrangements souvent oraux mais qui trouvent parfois une formulation écrite (voir document en annexe). Ces arrangements sur les terres privées sont tout à fait symétriques de ce qu’on a constaté sur les terres de l’Etat dans le quartier de Bas Peu de Chose. 29 / 57 30 / 57 Il existe certes des situations où ce sont des indivisaires qui bâtissent sur une terre indivise, dans la plupart des cas, les propriétaires de bâti et de fonds n’ont aucun lien de parenté. Tableau 5.Dissociation de la propriété du fonds et du bâti Nombre Propriétaire du fond et d’un bâti Propriétaire exclusivement du bâti Héritiers du propriétaire du bâti Terrains vides Indéterminés Total 239 1 036 63 67 3 1 408 % 17 74 4 5 - Superficie couverte (en ha) 56 970 63 003 6 127 16 240 1 859 144 199 % 40 44 4 11 1 - Graphique 5 Dissociation de la propriété du fonds et du bâti 74 40 44 17 4 Propriétaire du fond et d’un bâti Propriétaire exclusivement du bâti 5 4 Héritiers du propriétaire du bâti % des parcelles 11 Terrains vides 0 1 Indéterminés % de la superficie Le tableau et le graphique ci-dessus permettent d’avoir une vue globale de la situation. En abordant les choses sous l’angle du statut des occupants des bâtis, on aborde une autre réalité. Que le propriétaire soit propriétaire du sol ou du bâti, l’occupant de ce bâti peut avoir divers statuts. Les propriétaires de bâtis en ont la jouissance directe, personnellement ou par le biais d’un usufruitier ; c’est le cas de 41% des bâtis pour lesquels cette information a été obtenue. Le parc locatif (locataire, c’est-à-dire un occupant effectuant un paiement mensuel au propriétaire) ou fermier (c’est-à-dire un occupant effectuant un paiement par trimestre, semestre ou par an) est important : 47% du bâti. La location-vente formelle (contrat oral ou écrit autorisant l’occupant d’un bâti qu’il a construit à devenir propriétaire du fonds) touche seulement 11% des cas étudiés. Ce statut est souvent incertain car il fait rarement l’objet d’un contrat écrit et le temps au bout duquel le fermier devient propriétaire n’est le plus souvent pas mentionnés. C’est en quelque sorte une promesse de vente sans limite de temps. 31 / 57 Tableau 6. Statut des occupants des bâtis Statut Le propriétaire est en charge directement Le propriétaire habite un abri provisoire Le propriétaire habite la maison Le propriétaire cède un abri provisoire en usufruit Le propriétaire cède une maison en usufruit Total Le propriétaire cède le bâti Fermier d’un abri provisoire Fermier d’une maison Locataire d’un abri provisoire Locataire d’une maison Total Location/vente Location/vente d’un abri provisoire Location/vente d’une maison Total Autre Abri vide Maison vide Total Total général Nombre de parcelles 51 161 212 184 112 296 508 119 303 442 24 111 140 582 21 116 137 8 24 32 1 234 % 17 24 41 36 11 47 11 2 Ce tableau nous rappelle le moment de l’enquête : 3 ans après le tremblement de terre de 2010. Le nombre d’abris provisoires reste impressionnant : 407, soit 32% des logements. En approfondissant le cas d’une parcelle, nous pouvons établir les éléments suivants :  Elle est gérée par l’une des cohéritières d’un terrain faisant partie de l’héritage de son père, héritage en conflit (procès actif entre les frères et sœurs) ;  Il y a 53 occupants sur cette parcelle (7 bâtis en dur et 32 abris provisoires) ;  La parcelle est gérée par un gérant en charge de l’ensemble des occupants ; c’est lui qui a fait venir la plupart des occupants actuels et à sa mort, ce sont ses enfants qui contrôlent la parcelle ;  Le bâti fait l’objet de plusieurs modes d’occupation ; le propriétaire de la maison peut avoir bâti sa maison, l’occuper lui-même ou le céder en usufruit à un proche5, il peut avoir acheté la maison (sans le fonds), le louer, l’affermer ; ce sont parfois les héritiers de celui qui était propriétaire de la maison qui l’occupent. Le personnage important qui apparait dans cette approche qualitative, c’est le mandataire ou le gérant, lien entre les propriétaires absents ou peut impliqués dans la gestion de leur foncier. Dix mandataires et gérants ont été identifiés dans la zone d’étude, intermédiaires entre des propriétaires absents et/ou des indivisaires en conflit et les occupants des terrains. 5 Mère, fils/fille, frère/sœur, neveu/nièce, beau-frère 32 / 57 33 / 57 4.3 LES PROPRIÉTAIRES Ces informations concernent exclusivement les propriétaires du sol. Peu de propriétaires de moins de trente ans. La tranche d’âge la plus importante parmi les propriétaires est la catégorie des 40-49 ans qui possède 31% de la superficie des terres en propriété privée. Il s’agit de personnes physiques ; les indivisaires ne sont pas pris en compte. Graphique 6 13 70<x<90 ans Age des propriétaires 17 17 60<x<70 ans 50<x<60 ans 15 18 28 31 40<x<50 ans 30<x<40 ans 0<x<30 ans CIAT, Enquête PFB 2013 25 11 2 1 21 % des parcelles % de la superficie possédée 68% des propriétaires fonciers sont des couples mariés et possèdent 78% de la superficie. Graphique 7 Statut matrimonial des propriétaires 68 78 Marié 15 13 Célibataire CIAT, Enquête PF 2013 Union libre 5 Divorcé 2 3 Vf/Veuve 1 1 14 % des parcelles % de la superficie 34 / 57 72% des propriétaires fonciers vivent en Haïti. Graphique 8 Lieu de résidence des propriétaires fonciers (en % du nombre de parcelles) CIAT, Enquête PF 2013 72% En Haïti A l'étranger 21% Haïti et à l'étranger Inconnu 3% 4% Parmi les propriétaires vivant en Haïti, 62% vivent sur leur parcelle. Graphique 9 Lieu de résidence des propriétaires en Haïti (% du nombre des parcelles) 2% 36% 62% Sur la parcelle AM de Port-au-Prince En province Une large majorité des propriétaires à l’étranger (79%) vit aux Etats-Unis *Ensemble de 57 parcelles privées CIAT, Enquête PF 2013 Graphique 10 Lieu de résidence des propriétaires à l'étranger (en % du nombre de parcelles) 79% Etats-Unis Europe 14% Canada Caraibes 2% 5% 35 / 57 Tableau 7. Les propriétaires à l’étranger Propriétaires aux Etats-Unis 55 Sans précision 31 Miami 10 New York 8 Boston 2 New Jersey 1 Massachussetts 1 Chicago 1 Arizona 1 Propriétaires au Canada 4 Propriétaires aux Antilles françaises 1 Martinique 1 Propriétaires en Europe France 9 7 Italie 1 Suisse 1 Pays étranger inconnu 3 Total 72 Les villes de Miami, New York et Boston sont les principaux lieux de vie des propriétaires fonciers aux Etats-Unis. Pour l’Europe, le pays le plus concerné est la France. 4.4 LES DOCUMENTS COLLECTÉS Les actes notariés constituent 47% des documents collectés contre 30% d’autres documents – principalement des actes sous-seing privé- et 23% de documents dressés par un arpenteur. Le tableau ci-dessous indique que, parmi les propriétaires ayant fourni leurs documents de propriété, - 26% ont présenté un jeu complet associant un acte notarié, un procès-verbal et un plan d’arpentage ; - 21% ont présenté un acte ou certificat notarié accompagné ou non d’un procès-verbal d’arpentage ou d’un plan d’arpentage ; - 29% des propriétaires ont présenté un acte sous-seing privé accompagné ou non d’un autre document ; - 23% des propriétaires ont présenté un document dressé par un arpenteur. 36 / 57 Tableau 8. Nature des documents de propriété fournis Nature du document Actes notariés Fréquence % 75 47 Acte notarié + procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage6 36 Acte notarié + procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage + un autre7 3 Certificat notarié + procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage 1 Certificat notarié + procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage + un autre 1 Acte notarié + procès-verbal d’arpentage ou plan d’arpentage8 16 Acte notarié (au moins un) 15 Certificat notarié 3 Actes dressés par un arpenteur 36 23 Procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage9 27 Procès-verbal d’arpentage10 5 Plan d’arpentage 1 Plan d’arpentage + un autre 1 Procès-verbal d’arpentage + plan d’arpentage + autre 1 Procès-verbal d’arpentage + autre 1 Autres 48 30 Acte sous-seing privé11 (au moins un) 37 Acte sous-seing privé + acte notarié 12 2 Acte sous-seing privé + un autre 2 Autre document 7 Total 159 100 Ensemble de parcelles avec documents/titres CIAT, Enquête PFB 2013 Parmi les sept « autres » documents fournis, un contrat de bail pour la location du terrain stipule que l’occupante, déjà propriétaire de la maison, deviendra propriétaire du terrain le 26 mai 2020. Les documents collectés couvrent autant la propriété du fonds que celle du bâti. La propriété du bâti entre ainsi dans une formalisation qui devrait faire l’objet d’un questionnement approfondi par les juristes. 6 Au moins un acte notarié correspondant à la dernière mutation (dont un ‘acte notarié du vendeur’ et des émargements d’actes notariés). 7 Certificat notarié, acte sous-seing privé ou autre document. 8 Au moins l’acte notarié correspondant à la dernière mutation (dont ‘un acte notarié du vendeur’, ‘un acte notarié de l’avantdernier vendeur’ et deux émargements d’actes notariés) et un procès-verbal de partage et de division. 9 Dont quatre (4) procès-verbaux d’arpentage au nom du vendeur (le nom du propriétaire foncier n’y figure pas) et un procèsverbal de partage et de division. 10 Dont un procès-verbal de partage et de division. 11 Dont ‘un acte sous-seing privé du donataire’. 12 Les deux actes sous-seing privé sont les documents sur lesquels figurent les noms des propriétaires fonciers. 37 / 57 4.5 LA SÉCURITÉ FONCIÈRE: INCERTITUDES ET CONFLITS Les droits de propriété sont considérés comme sûrs pour 75% des parcelles dont 39% qui sont très bien sécurisées. Compte tenu du fait que les parcelles sont majoritairement des extractions provenant des trois grands domaines originels, l’origine commune des parcelles contribue fortement à cette évaluation globalement positive. Tableau 9. Evaluation du degré de sécurité des parcelles Nombre de % des Niveau de sécurité parcelles parcelles 108 39 +++ 27 10 ++ 70 26 + 20 7 ─ 5 2 ── 44 16 ─── Total 274 100 CIAT, Enquête PFB 2013 Les conflits fonciers sont rares. Quatre cas ont été identifiés. Les parcelles en conflit opposent des particuliers entre eux sur des parcelles mesurant moins de 500 m2. Les conflits repérés se présentent comme suit : 1 Une donation « orale » d’une parcelle est contestée par le donateur même suite à un différend avec le donataire. Toutefois, les enfants du donateur estiment que la donation a vraiment eu lieu. L’oralité de la mutation rend difficile la situation du donataire. 2 La vente, par un héritier, de « sa portion de terre bâtie » appartenant à une propriété dans l’indivision, est contestée par ses cohéritiers. L’objet de la contestation n’est pas le bâti qu’ils reconnaissent relever de ses prérogatives mais le fonds. 3 Une femme a construit une maison sur une parcelle appartenant à la copropriétaire d’une terre en indivision vivant aux Etats-Unis après entente avec celle-ci. Or un conflit s’est développé autour du droit de propriété de l’ensemble des cohéritiers, y compris celle avec qui elle a conclu une entente. 4 Le propriétaire sans titre d’une maison prétend être aussi le propriétaire du terrain, ce que conteste le gérant de la parcelle, responsable de deux parcelles appartenant aux mêmes propriétaires. Le gérant affirme que suite au décès du propriétaire, ses héritiers qui vivent à l’étranger ne se sont jamais manifestés pour prendre possession du bien puis vendre le terrain. Trois sources de conflit émergent : les propriétaires absents, l’absence de formalisation des transactions et les terres en indivision : 1 L’absence des propriétaires fonciers (héritiers vivant à l’étranger qui ne se sont jamais manifestés pour prendre possession du terrain) : c’est la porte ouverte à l’appropriation illégale et à des transactions informelles des gardiens et/ou de leurs descendants quand les familles sont parties depuis longtemps sans communiquer avec les responsables qu’ils ont placés ; 38 / 57 2 L’indivision. L’habitude a été prise de vendre ses « droits et prétentions » sans les localiser. Les héritiers aussi bien que les acheteurs peuvent se retrouver en situation difficile à la moindre contestation d’un héritier ; 3 La donation orale entre vifs et sans témoin est nulle, même si elle est de notoriété publique. Il semble plus facile de gérer ce type de problème en milieu rural où la proximité et la parenté peuvent intervenir lors de la formalisation des droits mais semble plus difficile en milieu urbain. Les droits acquis sur le bâti sont, en l’état, plutôt bien gérés. Mais dès qu’il y a un conflit sur la propriété du fonds (conflit de succession notamment), les propriétaires de bâti sont entrainés dans le conflit. Le droit, en l’état, n’offre pas de réponse claire. Si les choses se passent plutôt à cette première génération de droits sur le bâti, nous ne pouvons anticiper qu’il en sera de même quand il s’agira de transmettre les droits à la fois sur le bâti et sur le fond. Il faut anticiper. 4.6 LA FISCALITÉ FONCIÈRE La CFPB (Contributions Foncière des Propriétés Bâties) n’est presque jamais payée. Le tableau ci-dessous indique 7% des parcelles ont payé la CFPB. Seuls 19 bâtis sur les 255 enquêtés sont concernés -dont seulement 5 bâtis pour l’année 2013. À noter toutefois qu’avant le séisme, 53% des CFPB avaient été payées entre 2000 et 2009. 39 / 57 4.7 ÉTAT DES LIEUX ET ACTIONS À PRENDRE État des lieux Le statut foncier des parcelles  Si l’on considère les superficies en jeu, l’indivision est le principal mode d’accès à Baillergeau ; soit 23% des parcelles sont concernées mais 52% de la superficie ;  1 867 constructions ont été recensées sur 255 parcelles bâties, soit une moyenne de 7 bâtis/parcelle ; on a décompté jusqu’à 359 bâtis sur une seule parcelle ; la plupart de ces cas connaissent une dissociation de la propriété du fonds et du bâti suivant des modalités variables. Documents collectés et sécurité foncière  Presque la moitié des parcelles (47%) sont couvertes par des actes notariés ;  75% des parcelles sont positivement sécurisées notamment grâce à la recherche des origines communes ; Les conflits fonciers  Ils sont rares (4 conflits pour tout le parcellaire considéré) et sont dus principalement à l’’absence (propriétaires à l’étranger, à l’indivision et à l’absence de titres de propriété. Ce sont néanmoins les conflits qui ont par le passé façonné le parcellaire tel qu’on l’observe aujourd’hui. Les propriétaires privés  Ce sont des couples mariés de 40-49 ans qui possèdent 31% de la superficie ; 68% des propriétaires sont des couples mariés et possèdent 78% de la superficie ;  72% des propriétaires vivent en Haïti ; parmi eux, 62% vivent sur leur parcelle ;  Une large majorité des propriétaires à l’étranger (79%) vit aux Etats-Unis : Miami, New York et Boston sont leurs principaux lieux de vie. La Contribution foncière des propriétés bâties (CFPB)  Elle n’est pratiquement pas payée depuis le tremblement de terre Actions à prendre Du point de vue de la méthode  La prise en compte de tous les bâtis et la dissociation de la propriété du fonds et du bâti doit être pris en compte par une fiche complémentaire à rajouter au questionnaire pour les zones urbaines. La sécurité foncière  Vu les coûts des transactions formelles chez les arpenteurs et les notaires, et vu l’importance des actes sous-seing privé, il faut envisager des formulaires timbrés aisément compréhensibles pour les particuliers dans les bureaux de la DGI ;  Des dispositions légales plus contraignantes vis-à-vis des propriétaires absents et le règlement des partages est un préalable à une politique urbaine plus saine. Ces lacunes permettent à des propriétaires absents de ne pas prendre soin de leurs parcelles et aux propriétaires de bâtis peu scrupuleux de s’approprier le terrain ;  Une réponse juridique doit être trouvée à la question de la dissociation de la propriété du fonds et du bâti pour permettre au droit de se créer dans ce domaine ; le phénomène est porteur de conflits pour les générations prochaines d’autant plus que c’est une pratique établie sur des terres en indivision ayant été ou étant en conflit. La Contribution foncière des propriétés bâties (CFPB)  Le prélèvement de la CFPB n’est pas possible en l’état actuel du parcellaire : un gros travail d’urbanisme (cf. infra.) doit être entrepris au préalable. 40 / 57 5. LES USAGES DE L’ESPACE En milieu urbain, deux éléments sont déterminants pour comprendre le fonctionnement de la ville : le niveau de construction en hauteur et les activités qui sont menées dans les espaces considérés. Ce sont ces deux aspects que nous prenons en compte dans ce chapitre. 5.1 USAGES ET USAGERS Les chiffres donnés ici sont pris sur un échantillon de 255 bâtis. Tableau 10. Les constructions en hauteur Nombre d'étages Nombre de bâtis % Abris provisoires 35 13% Rez-de-chaussée 195 70% 1 40 14% 2 9 3% 3 1 0% 280 100% Total CIAT, Enquête PFB 2013 Il n’est guère étonnant que qu’il y ait une nette majorité de bâtis en rez-de-chaussée et même pas un quart des bâtiments avec un étage. On retrouve ici la logique identifiée à Bas Peu de Chose (voir Cahiers du Foncier 2) : on répond à la rareté du foncier par la diminution de la surface des parcelles et non par la construction en hauteur. Dans le graphique plus bas, on a fait un seul groupe des logements provisoires et des bâtiments en rezde-chaussée. Graphique 11 3% Constructions en hauteur 14% RDC 1 étage 83% 2 ou 3 étages 41 / 57 Tableau 11. Les usages de l’espace Nombre de parcelles % des parcelles Résidence 215 77 104 653 72 Inutilisé/terrain vague 31 11 10 831 7 Usage mixte 17 6 20 342 14 Services marchands 8 3 3 443 2 Culte 5 2 3 186 2 Services publics 2 1 1 699 1 Usage de l'espace N/R Total Superficie couverte (m2) % de la superficie 2 1 435 0 280 100 144 588 100 CIAT, Enquête PFB 2013 Trois ans après le séisme, 11% des parcelles et 7% de la superficie étaient encore des terrains vagues ou chantiers et que certaines maisons avaient été désertées par leurs propriétaires. Baillergeau est un quartier à usage résidentiel : 77% des parcelles et 72% de la superficie sont consacrés à la résidence. Les services marchands et petits commerces (écoles et hôpital privés, commerces) sont en nombre très limité (3% des parcelles et 2% de la superficie) ; les seuls services publics disponibles sur place sont l’eau potable (kiosques de la DINEPA) et l’électricité (ED’H) de façon intermittente comme dans toute la ville. Deux terrains en déshérence ont été transformés en aires de jeux par les enfants. Les usages mixtes regroupent, quant à eux, les résidences-commerces/services marchands, résidences-lieux de culte et les lieux de culte-écoles privées. Graphique 12 Usage des parcelles Résidence Inutilisée ou terrain vague 77 Usage mixte 72 Services marchands Culte N/R Services publics 11 6 3 2 1 % de parcelles 1 7 14 2 2 0 1 % de la superficie 42 / 57 43 / 57 La carte de la page 32 permet une deuxième lecture de l’espace. Elle nous remet dans l’après séisme de janvier 2010 et la prolifération des petites croix grises nous rappelle les occupations sauvages et la multiplication des abris provisoires pour les sans-abris générés par le phénomène. Une parcelle de la rue Muguet est illustrative de la situation au moment du passage des équipes du Plan Foncier de Base : - 53 occupants (53 ménages) - 32 abris provisoires - 6 ménages déjà établis sur la parcelle au moment du tremblement de terre - 14 ménages venus s’établir après le tremblement de terre - 12 ménages pour lesquels l’information n’a pu être trouvée Le statut des abris était calqué sur le statut des maisons : le ménage avait construit lui-même son abri (prélarts), ou se l’était fait construire par une ONG, affermait, louait ou avait acheté un abri. Leur statut était totalement indépendant du statut du foncier. Il est important de rappeler ici que le quartier avait été retenu dans le cadre de la reconstruction pour un projet financé par l’Union Européenne et exécuté par l’ONG française GRET. La maitrise de ce projet est passé du ministère des Travaux publics à l’UCLBP (Unité de construction de logements et de bâtiments publics). Il a fait l’objet d’un plan d’aménagement qui n’a pas été respecté par l’UCLBP. Le seul accès du quartier (l’avenue N, au nord) a subi une intervention visant un élargissement inutile qui, non finalisé, entraine à chaque pluie, depuis plusieurs années, des dégâts aussi bien sur l’avenue que sur les trottoirs, plaçant les riverains dans une situation difficile : certains ne peuvent même plus accéder à leur domicile. 5.2 ÉTAT DES LIEUX ET ACTIONS À PRENDRE État des lieux   Quoique le quartier soit à usage résidentiel, des services de proximité se sont développés, notamment écoles et soins de santé étroitement associés à des groupes religieux ; Pas de services publics, sauf l’eau potable (kiosques) et l’électricité. Actions à prendre Elles relèvent toutes de l’urbanisme  Trop éloigné des marchés les plus proche, le quartier devrait être doté d’un marché pour éviter la prolifération des petits commerces en bordure des rues et sur les trottoirs, là où ils existent ;  Accompagner une densification en hauteur, dans un souci de préservation de la qualité de vie. 44 / 57 6. ORIENTATIONS DE POLITIQUES PUBLIQUES Le Plan Foncier de Base apporte des éléments essentiels à l’orientation des politiques en matière de foncier. Mais les informations recueillies permettent d’avoir d’autres champs d’intervention. Cibles Eléments apportés par le PFB - 1- Les droits de propriété - 2- Gouvernance locale - 3- Urbanisme - Identification des propriétaires fonciers et des modes de tenure (droits de propriété et droits d’usage) ; Informations tant sur les propriétaires fonciers que sur les propriétaires des bâtis ; Conflits fonciers anciens ou présents ; Existence de faux en écriture. Politiques concernées Sécurité foncière Gestion de l’indivision ; Gestion des officiers ministériels ; Prise en compte des modes particuliers de tenure (dissociation des droits sur le fonds et sur le bâti) ; Clarification des rôles des institutions quant à la gestion du foncier (le rôle de l’OSAMH et de la mairie notamment) ; Dispositions légales relatives aux propriétaires fonciers et/ou propriétaires de bâtis absents ou inconnus. Usage des parcelles ; Caractéristiques physiques des bâtis et des parcelles ; Paiement de la CFPB ; Identification et usage des espaces du domaine public de l’Etat (rues bloquées par des bâtis de particuliers, ravine…) Renforcement légal et institutionnel Définir au niveau de la constitution et de la loi1 les responsabilités des élus locaux dans les espaces urbanisés (CASECS versus maires) ; Gestion du domaine public de l’Etat. Etablissement d’un tarif transparent et proportionnel pour la CFPB et sa généralisation. Diminution continue de la taille des parcelles ; Parcelles enclavées ou desservies par des « corridors » ; Constructions en rez-de-chaussée ou avec un unique étage ; Absence de services publics (pas de marché, pas d’école publique, pas de centre public de santé ; Présence d’une ravine non maitrisée et en partie construite. Gestion du territoire et urbanisme Amélioration des infrastructures, du système viaire ; Prise en compte des risques de désastres ; Effectivité du permis de construire pour gérer notamment les risques ; Désenclavement du quartier ; Gestion de la densification de l’habitat. 1 Sur le plan institutionnel, l’opposition entre l’urbain et le rural n’a pas été clarifié. La loi du 28 mars 1996 comme les décrets de 2006 sont extrêmement lâches sur le sujet et sur la hiérarchie des responsabilités sur les espaces. Le décret du 1er février 2006 institue le délégué de ville sans lui donner une compétence claire en matière notamment de gestion urbaine. L’ancienne section rurale devenue par la magie de la constitution de 1987 une section communale ne correspond plus à la réalité de l’urbanisation de nombreuses sections autrefois rurales aujourd’hui urbanisées en totalité ou en partie. On déduit de l’ensemble de la législation que l’ensemble de la commune reste sous le contrôle éminent du maire mais les interprétations élus sont très variées et entrainent souvent des conflits locaux de plus ou moins forte intensité. 45 / 57 46 / 57 7. Annexes 47 / 57 Annexe 1 Fiche d’enquête Plan foncier de base 48 / 57 49 / 57 50 / 57 51 / 57 52 / 57 Annexe 2 Les officiers ministériels NOTAIRES ET ARPENTEURS DE BAILLERGEAU Les notaires ALEXANDRE Joseph, 3 AUGUSTIN Walto, 1 AVIN Ernst M., 1 AVIN Maurice, 5 BAUDIN Alfred, 1 CADET Jean Dupuy, 1 CHARLES Jean Joseph Dieudonné, 1 CORADIN Gérard, 2 DOSSOUS Clermont, 10 DOUYON Charlot F., 1 DUPITON Joseph Pradel Pierre Adonaï, 2 DUVERGER Arsène, 5 JEAN-BAPTISTE François-Pierre, 3 Les arpenteurs ALPHONSE Byron J., 9 AUGUSTIN Ronald, 1 AVIN François, 2 AVIN Roger, 6 BEAUBOEUF Joseph H.,3 BELFORT P. M. Berlin,1 BOIGRIS Franck, 1 BOISROND Jacques W., 1 CAJOU Milot F., 1 CELESTIN Olange P. J., 3 CHRISPIN Dessalines, 1 COLAS Nicolas, 1 CUPIDON Jean Marie, 1 DESSAINT Emmanuel Gérard, 2 DESSAINT Barthol, 1 DORZINA Benjamin D., 4 KENOL Gaspard Joseph Raoul, 3 LAMOTHE Jean A., 1 MONTAS Bernard, 1 ROMAIN Claude C., 4 RONY Jean Beaubrun L., 1 SALGADO Alphonse Jean-Baptiste, 2 SALOMON Pierre Louis, 1 SATURNE Henri, 1 SICLAIT Arnold, 1 VIELOT Lebrun, 11 VIELOT Yves-Rose, 2 VILMENAY Jean Joseph Marie Louis, 1 DUCLAIR Joseph Lefort, 2 DUGUE Gérard, 1 JEAN Carlo, 1 JOSEPH Jean Romy, 2 LABISSIERE Daniel, 1 LABISSIERE François, 1 LEFEVRE Roger, 1 LEFEVRE Hortensius, 3 LEREBOURS Pierre René, 6 MICHEL Jean Claude L., 2 MIDY Rigaud, 16 OCCENE Télémaque, 2 PRUDENT François Daniel, 1 SCOTT Gérard, 3 ST-CHARLES Constant, 1 VILCEUS Joseph Gaspard, 1 53 / 57 Annexe 3 Types de documents collectés 54 / 57 OU01AG06BLG0073 Page 6 sur 55 / 57 56 / 57 57 / 57