(1984-08-13) Lwa 13 out 1984 ki oganize rejim kopwopriyete

LUNDI 26 NOVEMBRE 1984 MONITEUR N° 82 LOI DU 13 AOUT 1984 ORGANISANT LE REGIME DE LA COPROPRIETE LOI Vu les Articles 32, 72, 81, 83, 84, 111 et 196 de la Constitution; Vu les Articles 458 et 538 du Code Civil; Vu le Decret du 4 avril 1977 sur le lotissement et l'indivision, modifie par celui du 6 janvier 1982; Considerant que, dans son constant souci de garantir la stabilite des familles en leur fournissant la possibilite d'avoir acces a la propriete immobiliere, le Gouvernement de la Republique se voit dans la necessite de stimuler la Constitution d'ensembles immobiliers et d'organiser, a cette fin, le regime de la copropriete; Sur le rapport du Ministre de la Justice; Et apres deliberation en Conseil des Ministres; A PROPOSE Et la Chambre Legislative a vote la Loi suivante : CHAPITRE I DES IMMEUBLES SOUMIS AU STATUT DE COPROPRIETE Article 1.- Les dispositions de la presente Loi regissent tout immeuble ha.ti ou groupe d'immeubles batis dont la propriete est repartie entre plusieurs per- 296 CODE DE LOIS USUELLES sonnes par lot comprenant chacun une partie privative et une quote-part des parties communes. · Article 2.- Sont privatives les parties des terrains et batiments reserv&:s a l'usage exclusif d'un coproprietaire. Sont communes les parties des batiments et terrains affectees a l'usage et a l'utilite de tous les coproprietaires ou de plusieurs d'entre eux, tels le groF ceuvre, le sol, les fondations, les cours, pares et jardins, Ies voies d'acces, lt:1 caves, les canalisations y compris celles qui traversent les parties privatives . les passages et corridors, les locaux des services communs, Ies equipements appareils communs. Article 3.- N'est regi par le statut de copropriete que l'immeuble bati ou le groupe d'immeubles batis dont chaque lot est desservi par une sortie sur la voie publique, sur une cour commune ou un passage donnant acces a la voie publique. Article 4.- Chaque lot d'un immeuble bati ou d'un groupe d'immeubles batis devra posseder toutes les commodites et facilites, notamment une installation hydraulique, sanitaire, electrique, telephonique et un systeme d'evacuation de~ eaux menageres et des ordures. Article 5.- Les plans des immeubles a beneficier du statut de coproprieU seront con(;US de maniere a assurer la plus grande independance des parties privatives l'une par rapport a l'autre. lls contiendront la description detaillee et les dimensions des lots des parties privatives, communes et mitoyennes; Les plans et specifications afferents a la structure et aux reseaux diver& seront, conformement aux reglements d'urbanisme en vigueur, soumis al' Admi• nistration Communale aux fins d'approbation. Une copie des plans sera affi. chee dans un endroit quelconque de l'immeuble pour etre consultee au besoir.. Article 6.- Les proprietaires d'immeubles deja construits qui voudraient soumettre Ieurs immeubles au statut de copropriete, tel que defini ci•dessus, devront presenter une requete au Maire de la commune, en y annexant les plans et documents indiques a !'article 5 ci-dessus. Apres inspection des batiments par un OU trois ingenieurs delegues par la dite Administration, il sera emis, en cas d'approbation, un certificat d'eligibilite au statut de copropriete. et CHAPITRE II DE LA CONSTATATION DES DROITS DE COPROPRIETE DU REGLEMENT DE COPROPRIETE Article 'l .- Tous actes translatifs de copropriete seront passes devant notaire, Il y sera fait mention notamment des pieces et des plans indiques a l'article 5 ou a !'article 6 ci-dessus. Les titres de propriete d'un lot le designeront par son numero et le decriront sans equivoque par l'indication des parties privatives, communes et mitoyennea. Le notaire gardera les plans et autres documents originaux, dftment vise11 par le Maire. DROIT DE LA FAMILLE 297 Article 8.- La vente d'un lot n'est pas assujettie a la formalite d'un arpentage prealable. 11 en est autrement de la vente de l'immeuble ha.ti, du groupe d'immeubles batis ou d'un immeuble tire de ce groupe. Article 9.- Un reglement de copropriete, par acte notarie, determinera la destination des parties privatives et communes, la superficie de l'immeuble bati ou du groupe d'immeubles batis et celle de chaque partie privative, les conditions de jouissance et d'administration des parties communes, les restrictions dans la jouissance des parties mitoyennes. Le reglement de copropriete ne peut imposer aux droits de jouissance des coproprietaires, d'autres restrictions que celles qui seraientjustifiees par la destination de l'immeuble. Article 10.- Le reglement de copropriete indiquera la quote-part incombant achaque lot dans les charges communes ou, a defaut, les bases de la repartition. Article 11.- Au moment de l'acquisition de son lot, il sera remis a chaque coproprietaire une expedition du reglement de copropriete, ainsi que les copies certifiees des plans et documents vises a !'article 5 ci-dessus. Le reglement de copropriete oblige tous les coproprietaires. Article 12.- Les modifications au reglement de copropriete ne peuvent avoir Heu que par l'accord des coproprietaires reunis en assemblee generale sur la demande de deux (2) d'entre eux. A cet effet, la presence des trois quarts (3/4) des coproprietaires ou de leur representant est necessaire, la decision est prise par vote a la majorite des deux tiers (2/3) des coproprietaires presents OU representes. Toute modification de la destination de l'immeuble et de la repartition des charges devra obtenir l'accord unanime des coproprietaires presents ou representes. Article 13.- Les modifications au reglement de copropriete seront consignees dans un proces-verbal dresse a cet effet et transmis au Notaire depositaire de la minute du reglement, pour etre annexe. Copie du <lit proces-verbal sera delivre par le Notaire a chaque copropriete. Article 14.- La collectivite des coproprietaires est constituee en un syndicat qui a la personnalite civile et est regie par les conditions de la presente Loi. Ce syndicat a pour objet la conservation de l'immeuble et !'administration des parties communes. Article 15,- Le syndicat a qualite pour agir en justice tant en demandant qu'en defendant, meme contre certains des coproprietaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers en vue de la sauvegarde des droits afferents a l'immeuble. Tout coproprietaire peut neanmoins exercer seul les actions concernant la propriete ou la jouissance de son lot. Article 16.- Les decisions du syndicat sont prises en assemblee generale, leur execution est confiee a un syndicat designe par I'assemblee generale, dans !es conditions prevues par le reglement de copropriete. Article 17 .- Independamment des pouvoirs qui lui sont conferes par une deliberation speciale de l'assemblee generale, le syndic est charge d'assurer l'exe- 298 CODE DE LOIS USUELLES cution des dispositions du reglement de copropriete et des deliberations de l'assemblee generale, d'administrer l'immeuble ou le groupe d'immeubles, de pourvoir a sa conservation, a sa garde et a son entretien, de deferer a la demande de deux (2) coproprietaires en vue de convoquer l'assemblee generale, lorsque l'objet en aura ete precise, de faire proceder, meme de sa propre initiative, en cas d'urgence, a !'execution de tous travaux necessaires a la sauvegarde de l'immeuble, de representer le syndicat dans tous les actes de la vie civile et en justice, dans les cas prevus a !'article 15 ci-dessus. Le syndic sera toujours informe de toute action en justice par tout coproprie. taire agissant en son nom. Article 18.- Le mode de remuneration du syndic et les conditions de cessation de ses fonctions sont fixes par le reglement de copropriete. Article 19.- Le syndic est responsable de l'inexecution des decisions du syndi, cat et de toute faute commise dans !'execution de son mandat. Article 20.- Toute clause du reglement de copropriete, contraire aux articles 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 19 ci-dessus sera reputee non ecrite. CHAPITRE III ADMINISTRATION DE LA COPROPRIETE MODIFICATION RECONSTRUCTION Article 21.- Les parties communes sont dans l'indivision entre l'ensemblP des coproprietaires ou certains d'entre eux seulement. Elles ne peuvent faire l'objet, separement des parties privatives, d'une action en partage ou d'une licitation. Article 22.- Les cloisons ou murs communs a deux ou plusieurs parties privatives sont mitoyens entre les lots qu'ils separent. Article 23.- La surelevation et la construction de nouveaux batiments ne peuvent etre decidees que par l'assemblee generale votant a l'unanimite des voix, en ce cas, les travaux n'en pourront etre entreprise qu'apres l'approhfltion des plans clans les conditions prevues a l'article 5 ci-dessus. Article 24.- Ne sont autorises aucuns travaux susceptibles de compromet: tre la securite, la solidite et la salubrite de l'immeuble ha.ti ou du groupe d'immeubles batis, ni aucuns ouvrages susceptihles d'accroitre le l;gement d'un coproprietaire, ni aucunes modifications a la fa1;ade de l'edifice. Article 25.- Chaque coproprietaire dispose des parties privatives comprises dans son lot. Il use et jouit lihrement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres coproprietaires, ni a la destina• tion de l'immeuhle, en restant dans les limites etablies par le reglement de copropriete. Article 26.-Les parties communes et mitoyennes ne feront l'objet d'aucuns. travaux susceptibles d'en diviser l'usage et la jouissance ou d'en accroitre les commodit~s au profit d'un coproprietaire. Article 27 .- Un coproprietaire ne peut, en aucun cas, faire obstacle a l'exe· cution des travaux necessaires a la conservation de l'immeuble, meme s'il s'agit de travaux qui pourraient porter atteinte a la jouissance de sa partie privative, DROIT DE LA FAMILLE 299 Article 28.- Les coproprietaires qui subissent un prejudice par suite de l'execution des travaux vises a l'article 23, en raison, soit d'une diminution definitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, meme temporaire, soit de degradation, ont droit a une indemnite. Cette indemnite est a la charge de tous les coproprietaires; elle est repartie en proportion de la participation de chacun au cout des travaux. Article 29.- Chacun des coproprietaires est oblige de contribuer a toutes les charges communes de l'immeuble dans la proportion determinee par le rapport entre la superficie de sa partie privative et celle de l'ensemble des parties privatives. Article 30.- Chacun des coproprietaires est responsable de l'entrtien et de In conservation de sa partie privative. Article 31.- Lorsque les differents lots tombent en vetuste ou sont detruits par un incendie, un ouragan ou quelqu'autre evenement fortuit, l'immeuble ha.ti ou le groupe d'immeubles ha.tis sera releve a frais communs suivant la proportion etablie a l'article 27 ci-dessus. Cette decision sera prise par l'assemblee generale a l'unanimite des voix, comme indique a l'article 32 de la presente Loi, Article 32.- En cas de destruction totale de l'immeuble ha.ti ou du groupe d'immeubles ba.tis, faute par les coproprietaires de s'entendre pour la reconstruction des edifices, les debris identifiables des parties privatives seront recuperes par leur proprietaire. Les parties communes et les debris non identifies seront vendus aux encheres OU de gre a gre, pour le prix a en provenir etre partage entre les coproprietaires proportionnellement a la valeur de leur lot. Article 33.- En cas de destruction partielle affectant moins de la moitie du bfitiment, la remise en etat sera obligatoire si la majorite des coproprietaires sinistres, la demande. Dans ce cas, les coproprietaires qui participent a l'entretien de l'immeuble bati ou du groupe d'immeubles batis ayant subi les dommages, sont tenus de participer, dans les memes proportions et suivant les memes regles, aux depenses des travaux. Article 34.- Si la decision est prise, dans les conditions prevues a l'article precedent, de ne pas remettre en etat le batiment sinistre, il est procede a la liquidation des droits dans la copropriete et a l'indemnisation de ceux des coproprietaires dont le lot n'est pas reconstitue. Article 35.- La reconstruction totale ou partielle de l'immeuble ne peut avoir lieu qu'apres l'approbation requise a l'article 5 ci-dessus. Article 36.- Toutes actions nees de !'application de la presente Loi, entre des coproprietaires ou entre un coproprietaire et le syndicat, seront portees devant le Tribunal Civil de la situation de l'imroeuble. Elles seront jugees comme affaires sommaires, sans remise ni tour de role. En cas d'urgence, etre les differends seront portes devant le Juge des referes, les jugements de toutes natures rendus avant celui du fond ne peuvent etre attaques qu'en meme temps que ce dernier . . lndependamment des actions possessoires, celles visees au premier alinea du present article se prescrivent par trois (3) ans. 300 CODE DE LOIS USUELLES DISPOSITION D'ORDRE GENERAL Article 37.- Les modalites d'application de la presente loi pourront etre fixees par Arrete du President a Vie de la Republique. ··. . CHAPITRE IV DISPOSITION D' ABROGATION Article 38.- La presente Loi abroge toutes Lois ou dispositions de Lois, taus Decrets-Lois ou dispositions de Decrets-Lois, tous Decrets ou dispositions de Decrets qui lui sont contraires, notamment l'article 538 du Code Civil et sera imprimee, publiee et executee a la diligence du Ministere de la Justice; des T-rai vaux Publics, des Transports et Communications, chacun en ce qui le concerne. Fait a la Chambre Legislative, le lundi 13 aout 1984, An 181eme de l'lndependance. Jaures LEVEQUE President de la Chambre Legislative Les Secretaires : Jean SASSINE Arnold FENEST0R Premier Secretaire Deuxieme Secretaii'~ AU NOM DE LA REPUBLIQUE Le President a Vie de la Republique ordonne que la Loi ci-dessus soit revir tue du sceau de la Republique, imprimee, publiee et executee. Donne au Palais National, a Port-au-Prince, le 30 octobre 1984, An lBlemc de l'Independance. JEAN-CLAUDE DUVALIER